Николай Ставцев
info@zwezda.su
Первого декабря завершается срок уплаты имущественных налогов. Многие пермяки в этом году получили извещения с существенно изменившимися суммами налога на недвижимость.
И – массово отправились оспаривать увеличение налогооблагаемой базы в досудебном и судебном порядке.
Не так посчитали
Число профессиональных оценщиков, которые помогают оспорить выставленную Росреестром стоимость того или иного объекта недвижимости, только в Перми превысило сотню. В то время как еще три года назад – на момент, когда порядок исчисления имущественных налогов только стали менять, – независимой оценкой в краевом цент-ре занимались не более двадцати организаций.
– Определение кадастровой стоимости обязательно для любого объекта недвижимости: участка, здания, квартиры, гаража или машино-места, – говорит специалист консалтинговой компании «Веста+» Наталья Ожгибесова. – Рассчитывают этот показатель по итогам комплексных кадастровых работ и государственной оценки недвижимости. Результаты публикуются в открытом доступе, размещаются в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости).
С 2020 года все регионы обязаны использовать кадастровую стоимость для расчета имущественного и земельного налогов. Соответственно, показатель кадастровой стоимости напрямую влияет на размер налогов для граждан и юридических лиц. Основанием для оспаривания кадастровой стоимости может являться либо ее несоответствие рыночной цене объекта недвижимости, либо недостоверность сведений об объекте, взятых для расчета.
На практике нередко можно применить сразу оба этих основания. При государственной оценке зачастую не учитываются особенности и характеристики конкретного строения или участка, потому что не проводится их обследование. Кадастровая стоимость определяется по одинаковым показателям для группы однородных объектов в пределах квартала, района.
– Особенно показательны случаи, когда квартиры с одинаковой площадью в одном квартале оцениваются одинаково, в то время как их рыночная цена будет существенно отличаться: по причине фактического состояния объекта, с точки зрения благоустройства, – рассуждает риелтор Валентин Семинихин. – Оспаривание позволит устранить такое несоответствие, указать в ЕГРН стоимость, соответствующую рыночной цене объекта.
Работа над ошибками
Показательны итоги досудебного рассмотрения претензий налогоплательщиков. На заседании региональной спецкомиссии в конце октября рассмотрели 170 заявлений.
– По результатам заседания 102 заявления удовлетворены, по поводу 68 приняты решения об их отклонении, – проанализировал изменения, внесенные в ЕГРН по итогам работы комиссии, пермский юрист Ярослав Хузин. – Примечательно, что по ряду спорных объектов стоимость пересмотрена в два, а то и в три раза.
Так, недостроенный торговый комплекс на улице Хабаровской, 135, в Перми оценили в 9,9 млн рублей. В итоге стоимость скорректирована: теперь налог на объект собственник будет платить из расчета его цены в 3,5 млн рублей. Рекордная корректировка зафиксирована в Чердыни. Там стоимость торгового объекта снизили в шесть раз – с 1,22 млн до 204 тысяч рублей.
Особо примечательное явление – оспаривание жилой недвижимости. На Комсомольском проспекте, 70а, трехкомнатная квартира подешевела на треть – с 16,7 млн до 11 млн рублей.
В пользу собственника
С этого года вступил в силу Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования государственной кадастровой оценки». Среди положений нового закона – упрощенный порядок оспаривания, персональная ответственность чиновников за ошибки и единый цикл проведения кадастровой оценки.
Концепция нового закона исходит из принципа «Любое исправление ошибок в кадастровой оценке должно толковаться в пользу правообладателей недвижимости». Так, если исправление ошибки привело к уменьшению кадастровой стоимости, то новая стоимость применяется ретроспективно взамен оспоренной.
– Это значит, что налог со сниженной стоимости будут начислять не с момента обнаружения ошибки и пересмотра стоимости, а с момента внесения в госреестр первоначальной ошибочной цифры, – говорит Ярослав Хузин. – Если же стоимость увеличилась, она будет применяться только со следующего года.
Заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, можно подать в течение пяти лет со дня внесения сведений в госреестр недвижимости. Налог будет пересчитан.
Закон устанавливает единую периодичность проведения кадастровой оценки – раз в четыре года. Новые правила начнут применяться с 1 января 2022 года – в отношении земельных участков; с 1 января 2023 года – в отношении зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест.
