Пермский рынок коммерческой недвижимости не может восстановиться после пандемии

«Сдается в аренду» – объявления такого содержания в торговых и офисных центрах этой весной и летом можно встретить буквально на каждом шагу. Пестрят предложениями и специализированные интернет-сайты, потенциальным арендаторам обещают хороший дисконт и особые условия.

Варианты – от бюджетных, в пределах 50 квадратных метров в отдаленных районах Перми, до премиум-класса в торгово-развлекательных комплексах в так называемой «золотой миле» краевого центра. Увы, по словам самих же риелторов, если пару лет назад ликвидные площади экспонировались в среднем примерно месяц, и арендатор подписывал договор, то сейчас и за три месяца найти интересанта достаточно проблемно.

Некоторое оживление на рынке коммерческой недвижимости, отмеченное в начале года, эксперты объясняют большим переездом десятков пермских предпринимателей. Владельцы небольших магазинчиков, салонов и кафе оптимизировали свои арендные расходы и в поисках чего-то подешевле в первом квартале 2021-го массово меняли локацию. Как результат, был отмечен небольшой всплеск в сегменте аренды.

Впрочем, арендная ставка на торговые помещения за I квартал снизилась на 1,6 процента (до 734 рублей). Арендная плата за помещения неопределенного назначения увеличилась на 2,7 процента (до 608 рублей). При этом офисные площади в новостройках подорожали на 4,5 процента (до 79,6 тысячи рублей), эти же квадратные метры во вторичных помещениях – на 1,6 процента (до 54,1 тысячи рублей).

Цена первичных торговых помещений увеличилась на 3,1 процента (до 91,4 тысячи рублей), вторичные подешевели на 1,4 процента (до 68,6 тысячи рублей). Объекты неопределенного назначения подешевели на 0,7 процента (55,8 тысячи рублей), подсчитали специалисты аналитического центра «КД-консалтинг».

При этом анализ данных пермской мультилистинговой системы показывает: размеры арендных ставок на офисную недвижимость в центре города и в районах, среднеудаленных от центра, выровнялись. Владельцы торговых объектов из-за сложностей со сдачей в аренду стали снижать ставки и делить свои площади на более мелкие помещения.

– Уже в прошлом году, на старте введенных ограничительных мер из-за пандемии коронавируса, владельцам коммерческой недвижимости стало сложно искать якорных арендаторов, заинтересованных в размещении на нескольких сотнях квадратных метров, – констатирует риелтор Александр Шкерин. – По сути, рынок уже поделен.

В последнее время тон здесь задают крупные ретейлеры. А сетевики с недавних пор стали сами диктовать условия собственникам объектов, как по ценовым параметрам, так и по дополнительным условиям.

Основательнее всего просела аренда складских помещений. Те же ретейлеры обзавелись в Пермском крае собственными логистическими центрами, а представленные в промзонах ангары либо загружены частично, либо и вовсе пустуют. Цены на аренду таких объектов, даже с хорошей транспортной инфраструктурой, просели до минимумов за последнюю пятилетку. И, похоже, такой тренд сохранится как минимум до осени.

Пермский рынок коммерческой недвижимости, как офисной, так и торговой, и без того перегрет. По оценкам экспертов, объемы введенных в эксплуатацию зданий с учетом рыночной конъюнктуры значительно превышают даже сформировавшийся спрос.

При этом возводятся еще несколько крупных торгово-офисных центров, а в цокольных этажах новостроек теперь целенаправленно строятся помещения свободного назначения среднего метража. По мнению риелторов, за универсальными объектами будущее.

Ужесточение законодательства в сфере размещения гостиниц-хостелов, учреждений общественного питания и торговли тоже не лучшим образом отразилось на всём рынке. Целый сегмент переформатированных из жилой в нежилую недвижимость объектов стоит невостребованным. Особенно наглядно это проявилось в отдаленных районах краевого центра.

– Как говорится, удивительное рядом, – рассуждает инженер одной из пермских управляющих компаний Владимир Пономарёв. – Несколько лет назад пермяки буквально в очередь стояли, чтобы квартиры на первых этажах из жилых в нежилые помещения перепрофилировать. Оборудуя отдельные входные группы, и хлопотные согласования в контролирующих и надзорных органах не останавливали.

Сейчас постепенно начался обратный процесс. Пустующие помещения их владельцы пытаются перевести обратно в жилой фонд. А такая метаморфоза еще более сложная, чем переформатирование в коммерческую недвижимость. Как минимум стоит еще больших денег!

Переориентация значительной части торговых бизнесов в онлайн тоже делает невостребованным дорогие предложения на рынке аренды коммерческой недвижимости. Как следствие, сейчас наиболее востребованы качественные и современные коммерческие площади формата open space (с англ. «открытое пространство» – ред.) – с панорамными окнами, открывающимися в них широкими видами на округу, высокими потолками и современной инженерной инфраструктурой.

Такие объекты нередко предлагаются в новых жилых и нежилых зданиях. Вот они-то, по мнению предпринимателей, и задают тон на рынке сегодня и, вероятно, будут формировать тренды как минимум до конца года.

В среднесрочной перспективе ожидать серьезных изменений цен на пермском рынке не стоит, полагают наблюдатели. По крайней мере, до ввода в эксплуатацию нескольких новых крупных торгово-офисных центров. Колебания в пределах 1,5–2 процентов – вот что ожидает рынок в ближайшее время.

Хотя в сегментах складской и офисной недвижимости, возможно, арендные ставки просядут более серьезно. Предпосылок же для увеличения спроса пока не просматривается. Напротив, тенденция к удаленному формату работы будет лишь усиливаться, а значит, издержки на недешевую аренду снизятся, поскольку она неактуальна.

Владельцы коммерческой недвижимости в пермских реалиях не готовы выстраивать гибкую ценовую политику, а напротив, готовы нести убытки, лишь бы не снижать стоимость аренды. Однако в конечном счете, по мнению экспертов, это тот случай, когда принципиальность будет против собственников.

Николай Ставцев
info@zwezda.su