По информации сервиса «Пульс Продаж Новостроек», в указанный период в Перми продали 5,7 тыс. квартир на «первичке», при том что в 2023-м этот показатель равнялся 8,4 тыс..
Одной из причин отрицательной динамики является рост ключевой ставки ЦБ, — в октябре она поднялась с 19 до 21% годовых. По информации сервиса «Банки.ру», в декабре ставка может вырасти до 22 — 23%, а некоторые эксперты не исключают увеличения до 24 — 25%. Разумеется, это влияет и на ставки по рыночной ипотеке, — на 2 декабря средняя ставка в базе «Банки.ру» составила 25,84 % годовых.
Журналисты краевой газеты «Звезда» пообщались с представителями компании «ИНГРУПП», а также ГК NOVA и выяснили, как рост ставок по ипотеке и другие внешние факторы отразились на деятельности организаций.
— Ставка по базовой программе стала недоступной для покупателя. Это внесло свои серьезные коррективы в инструменты продаж и способы оплаты у всех девелоперов. Фактические все сейчас работают только на семейной ипотеке. Также в связи с крайне высокой ставкой значительно увеличилась доля рассрочек, как мы и прогнозировали. При этом уже пару недель фиксируем рост сделок по 100% оплате, — отметила коммерческий директор девелопера «ИНГРУПП» Ксения Брылякова.
Однако с семейной ипотекой сейчас все не так просто. Напомним, 1 июля 2024 года программу перезапустили. С обновленными условиями её продлили до 2030 года. Сейчас займы под 6% годовых доступны семьям, в которых есть хотя бы один ребенок младше 6 лет; двое несовершеннолетних детей (при этом семья живёт в городе с населением до 50 тысяч человек/ в регионе с низким объёмом строительства или с индивидуальными программами развития); ребенок-инвалид до 18 лет. Максимальная сумма кредита для Пермского края — 6 млн рублей. Есть возможность оформить ипотеку и до 15 млн, но на часть свыше лимитов госпрограммы (то есть на 9 млн рублей) будет действовать обычная рыночная ставка. Срок кредита — до 30 лет. Первоначальный взнос — от 20 % стоимости недвижимости. При этом, например, у «Сбера» в октябре он вырос с 20,1% до 50,1%.
Более того, в ноябре ряд банков исчерпал выделенные лимиты по семейной ипотеке и начал приостанавливать выдачи займов. В октябре на реализацию программы из резервного фонда правительства РФ дополнительно выделили 142 млрд рублей. В конце ноября Минфин сообщал, что до конца года неиспользованный банками лимит по семейной ипотеке составляет 390 млрд рублей.
Добавим, что с 1 июля в РФ также перестала действовать льготная ипотека с господдержкой под 8% годовых.
Все перечисленное оказало значительное влияние на рынок недвижимости.
— Все девелоперы столкнулись с падением продаж после 1 июля. По данным департамента аналитики «ИНГРУПП», падение продаж по всем рынку нашего города (новостройки) в 3 квартале 2024 года по отношению ко 2 кварталу 2024 года составило в среднем 50%. Октябрь по рынку показал дальнейшее снижение, которое было связано с отсутствием лимитов по программе «Семейная ипотека» в ключевых банках и их дальнейшим распределением. Сейчас каждую неделю у нас появляются новые вводные, которые так или иначе корректируют нашу тактику продаж, — рассказала Ксения Брылякова.
При этом, если рассматривать прошедшие три квартала 2024 года в совокупности, то «ИНГРУПП» удалось увеличить объем продаж по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 25 %. Этому поспособствовали работа с партнерским каналом, усиление объема медиа-давления и другое.
Несмотря на все сложности в виде роста ставки ЦБ, инфляции, падения рынка ипотечного кредитования, девелоперы не боятся заявляться на участие в новых масштабных инициативах. Среди таких организаций — NOVA, которая займётся реализацией проекта комплексного развития территории «Городские горки» и реконструкцией стадиона «Трудовые резервы». Зачастую подобные инициативы обременены серьезными обязательствами в части социальной, спортивной и транспортной инфраструктуры.
Директор ГК NOVA, соучредитель девелоперского партнерства NOVA&Proformica Мария Ахметова подчеркивает, что от намеченных планов партнерство отказываться не планирует. Если говорить конкретно о проектах КРТ, то они предусматривают огромный объем работы и затрат, но это только одна сторона медали, – в соответствующем механизме есть ощутимые плюсы.
– Никаких налоговых и иных экономических послаблений для инвесторов, входящих в комплексную реновацию пока нет. Тот же проект на «Городских горках» вобрал в себя всё так называемое инфраструктурное меню. То, что именно сейчас, в условиях турбулентности мы с партнерами находимся на этапе проектирования и согласования итогового наполнения толкает к программированию самых жестких сценариев. Эта благоприятная фаза для оценки последствий роста ключевой ставки и проверки стрессоустойчивости финансовой модели, которая, безусловно, учитывает нынешнюю стоимость денег. Инвестиции в проекты КРТ это игра в долгую – горизонт планирования по ним составляет 5 – 7 – 10 лет. С другой стороны, сам механизм позволяет четко фиксировать этапы и объем работ, прогнозировать расход резервов, сформированных в предыдущий период. Не сильно ошибусь, если скажу, что это общее настроение в отрасли, пережившей в своей современной истории немало шоковых этапов. Смотрим на проект позитивно в долгосрочной перспективе, поэтому не пересматриваем основные принципы работы, – резюмирует Мария.
Журналисты краевой газеты «Звезда» продолжат следить за развитием ситуации на рынке недвижимости Прикамья.
Ранее «Звезда» сообщала, что увеличение ставок по ипотечным кредитам может привести к уменьшению количества покупателей квартир и снижению спроса, в результате чего рынок недвижимости будет временно «заморожен».
