Так, в некоторых мегаполисах страны платить ежемесячные взносы по семейной ипотеке стало выгоднее, чем снимать квартиру. Среди таких городов — Екатеринбург, где за лето аренда в среднем подорожала с 34 до 45 тыс. рублей в месяц, а цены на новостройки хоть и немного, но снизились — на 3 тыс. рублей за «квадрат». Таким образом, на окраине здесь теперь можно приобрести «двушку», подходящую для родителей с маленьким ребенком, за 6,3 млн рублей. При первоначальном взносе в 20% и сроке займа в 25 лет ежемесячный платеж по семейной ипотеке составит порядка 36 тыс. рублей.
Для начала рассмотрим, почему стали расти цены на съем жилья. Дело в том, что 1 июля перестала действовать льготная ипотека с господдержкой под 8% годовых. Она была введена в 2020 году для помощи гражданам во время пандемии, но продлевалась несколько раз и продействовала 4 года. Летом 2024-го власти решили завершить программу, потому что цены на новостройки значительно выросли, — приобретая квартиру у застройщика, владелец бы уже не смог продать её и покрыть долг по кредиту. Об этом не раз сообщал Центральный Банк России. Вероятно, это могло стать причиной тренда на прекращение роста цен на первичное жилье.
С 1 июля поменялись и условия предоставления семейной ипотеки, которую продлили до 2030 года. Сейчас займы под 6% годовых доступны семьям с детьми в возрасте до шести лет, а также с несовершеннолетним ребенком с инвалидностью (ранее программой могли воспользоваться семьи с ребенком в возрасте до 18 лет). Максимальная сумма кредита для Пермского края — 6 млн рублей. Есть возможность оформить ипотеку и в размере до 15 млн рублей, но тогда она будет комбинированной: ставка в 6% применяется только на указанный лимит, а оставшаяся сумма кредитуется по рыночной ставке. Первый взнос по программе — от 20% стоимости недвижимости, срок кредита — до 30 лет. В июле — после вступления изменений в силу — в России на 22% меньше семей заявилось на участие в программе по сравнению с июнем, сообщал институт развития «Дом.рф».
«Пока не восстановится спрос на первичном рынке, разница между темпами удорожания аренды и новостроек будет только увеличиваться. Что закономерно: если квартиру нельзя купить, значит, ее придется снимать. А пока перспектив для восстановления не видно на горизонте как минимум года. Тем более в свете почти исчерпанных лимитов по семейной ипотеке в большинстве российских банков. Если не появятся новые инструменты стимулирования спроса, то росту продаж взяться будет просто неоткуда», — отметил руководитель Витрины недвижимости Restate Андрей Добрый.
В Перми при этом ситуация относительно стабильна. На 1 июня цена «квадрата» на первичном рынке была 147, а на 4 сентября упала на 6 тысяч — до 141 (-4%), стоимость аренды же абсолютно не поменялась, «замерзнув» на отметке в 30 тысяч рублей.
Своими предположениями о том, почему стоимость аренды «застыла», поделился исполнительный директор пермского агентства недвижимости «Владис» Эдуард Галеев.
«Рынок аренды у нас в Перми среагировал на повышение цен в начале года. То есть мы были в лидерах вообще по России. Возможно, за эти полгода мы выбрали тот объем цен, который в состоянии платить арендатор. Насколько будут двигаться цены на аренду дальше, сейчас сказать сложно. Это будем смотреть уже в процессе», — отметил эксперт.
Повышение процентных ставок по ипотеке, по мнению Эдуарда Галеева, ожидаемо снизило спрос на первичный рынок жилья, однако тезис о падении цен на такие квартиры спорный.
«Я не могу сказать, что цены на первичный рынок прямо упали, потому что застройщики неохотно снижают цены. Цены благополучно повышались у нас с 2014 года. Несмотря на кризис 2014, цены шли вверх. Вполне возможно, это касается исключительно объектов, которые были приобретены инвесторами, и инвесторы их «сливают». Сами застройщики цены не понижают, — подчеркивает Эдуард Галеев. — На вторичном рынке, естественно, будет снижение цен. Так как сложности в покупке и высокие ставки по ипотеке ударяют прежде всего по вторичному рынку».
В пермской компании «ИНГРУПП» подтвердили, что цены на первичном рынке девелоперы в краевой столице массово не снижали.
«Корректировка может быть связана с несколькими факторами. Это точечные акции и скидки на ограниченный ассортимент, которые дали «условно отрицательную» динамику по стоимости квадратного метра, а также продажа лотов большей площади, на которые чаще всего стоимость устанавливается ниже. Говорить о том, что произошло падение цен, не можем. По данным департамента аналитики «ИНГРУПП», июль и август бОльшая часть застройщиков держала цены либо незначительно их поднимала в зависимости от темпов выбытия. Такой сценарий ценообразования достаточно привычен в нестабильные периоды. На сегодняшний день отмечаем положительную динамику по интересу к покупке недвижимости и бронированию на первичном рынке», — рассказала коммерческий директор девелопера «ИНГРУПП» Ксения Брылякова.
Отмена льготной ипотеки и перезагрузка семейной масштабно на рынке недвижимости Перми также не отразились.
«Критических изменений нет, рынок в этом отношении, скорее, замер, темпы прироста цен на первичном рынке замедлились, — пояснила Ксения. — До 1 июля семейная ипотека составляла порядка 40-50% от общего объема ипотечных сделок, сейчас же эта доля значительно выросла. Девелоперы начали активно прорабатывать альтернативные варианты инструментов продаж и способов оплаты — рассрочка без % на длительный период, в том числе и после ввода объекта в эксплуатацию, более лояльные условия на трейд-ин. Также банки-партнеры предлагают различные варианты ипотечного кредитования — со сниженной ставкой на период строительства, траншевую ипотеку. В целом, подход к каждому клиенту стал более гибким и адаптивным относительно индивидуальных условий».
Таким образом, ввиду отсутствия критических изменений на рынке недвижимости, в Перми снять жилье или все-таки приобрести в собственность по-прежнему решать гражданам. Каждая ситуация требует подробного анализа.
