Получение ключей от новой квартиры порой затмевает для новосела прочие формальности, например, приемку.
А между тем, этот этап сопряжен с рядом важных действий, предпринимать которые следовало бы под присмотром экспертов. Нюансы, на которые следует обращать внимание, обсудили в радиопроекте «Районы кварталы» на 91,2 Fm (16+) с представителями пермской компании «Правильная новостройка» Натальей Есипенко и Алексеем Саитгареевым.
Документы
Внимательно смотрите договор долевого участия – это важнейший документ сделки. При его подписании, задолго до того, как квартира появилась физически, с застройщиком в первую очередь необходимо обсудить правила коммуникации. А именно – порядок уведомления дольщика о любых изменениях или, что самое важное, о порядке уведомления о приемке квартиры, отмечает директор компании «Правильная новостройка» Наталья Есипенко.
– Правила уведомления дольщика о приемке квартиры обязательно прописываются в договоре, – рассказывает Наталья Есипенко. – Многие не знают, что это обязанность не только застройщика. По закону собственник также обязан сообщить о готовности, а что еще важнее – о невозможности принять квартиру. Еще несколько лет назад нередки были случаи одностороннего подписания акта приемки со стороны застройщика, когда дольщик не откликнулся на сообщение о готовности и не явился на приемку квартиры, потому что был, например, в командировке.
Если в договоре возможность одностороннего подписания акта приемки была прописана, а собственник его не читал, оспорить подписание документа будет проблематично, отмечают эксперты. С другой стороны, возможность в одностороннем порядке подписать акт приемки – страховка строителей от новоселов, по разным причинам намеренно затягивающих процесс вступления в права на квартиру. Такие ситуации тоже имели место.
– Я рекомендую письменно фиксировать любые договоренности. Самое простое – заказным письмом с уведомлением отправить на почту, указанную в договоре. Тогда человек, который находится, скажем, в длительной командировке, зафиксирует этот факт и сможет себя защитить в случае, если в новой квартире обнаружатся недочеты, требующие исправления, – уточнила Есипенко.
Знание правил информирования и порядка уведомлений важны для тех, кто отслеживает ход строительства. И понимает, что приближается срок введения объекта в эксплуатацию, а уведомления все нет. Это – риски, о своих опасения незамедлительно следует оповестить застройщика. В порядке, определенном договором или законом. При этом стоит помнить, если человек отсутствует долго, он всегда может по доверенности уполномочить принять за него квартиру третье лицо или экспертную организацию.
Допуски
Анализ будущего квартиры тоже лучше начать на стадии подписания договора долевого участия. В первую очередь установить, какие строительные особенности и допуски застройщик прописал в договоре. Специалисты обращают внимание на соответствие квартиры действующим нормативам и ГОСТам прежде всего.
– По закону в договоре застройщик может прописать свои уникальные допуски, как, например, по высоте стен. По ГОСТу разница в высоте может составлять по вертикали не более шести миллиметров. У некоторых застройщиков этот допуск может составлять десять или даже 20 миллиметров. Если они это в договоре указали, то при несоответствии допусков федеральным стандартам говорить о незаконности уже нельзя. ФЗ №214 о долевом строительстве допускает отклонение. Если в договоре прописаны собственные допуски, первостепенным законом является договор долевого участия, – говорит руководитель проектов компании «Правильная новостройка» Алексей Саитгареев.
Поэтому логика подсказывает, что к специалистам стоит обратиться еще перед заключением договора долевого участия. Но, по словам Натальи Есипенко, дольщиков, которые обращаются к экспертам еще до заключения договора долевого участия, крайне мало – всего несколько процентов. Между тем будущего владельца жилья переполняют эмоции. И здесь важно мнение независимого эксперта, задача которого проанализировать договор и дать возможность дольщику объективно взглянуть на товар.
Усадка
По постановлению Правительства РФ №442, принятому в марте прошлого года, квартира может быть принята даже с несущественными нарушениями, но при условии, что застройщик будет эти нарушения устранять в течение 60 календарных дней или в согласованные с дольщиком сроки. Однако и бесконечно устранять замечания застройщик не станет, говорит Алексей Саитгареев. Конечно, за дольщиком остается право не принять квартиру, и договориться на повторную процедуру.
Большинство видимых недочетов, как правило, легко устранимы: отслоение штукатурки, отклеившиеся обои. Или, одни из самых распространенных, так называемые «волосяные» трещины в стенах. Они не несут угрозы и образуются, как правило, при усадке дома, которая может продолжаться до года. Образуются некоторые перепады между полом и стеной – и уже нарушается целостность как штукатурки, так и, например, полов и стен. Из-за этого бывает завал по стенам, которые не образуют с полом и потолком идеальный угол в 90 градусов. Такой недочет также может быть устранен. Например, переклеиваются обои, заново наносится штукатурка. Как правило, застройщик оперативно готов устранить такие недочеты. Важно не спешить с собственным ремонтом, подождать хотя бы год, пока дом дает усадку.
Другое дело – недочеты, выявленные в процессе эксплуатации. Эксперты предупреждают, что это процесс не быстрый. К этому моменту уже действует УК или ТСЖ, к которым и следует обращаться для решения насущных вопросов. Управляющая организация в силу своих полномочий и компетенций принимает решение. Можно обратиться к экспертам, которые сделают эту работу за УК. Затем составляется претензия к застройщику с просьбой устранения недочетов в рамках действующего гарантийного срока, уточнил Алексей Саитгареев. Безусловно, и на этом этапе не лишней будет помощь эксперта. Жильцам чаще всего не хватает компетенций квалифицированно отстаивать свои интересы.
Впрочем, дольщики тоже бывают разными. Не зря в обиход вошло выражение «потребительский терроризм», которым описывают стремление клиентов заработать на реальных или выдуманных недочетах товара или услуги. Как раз 442 постановление и ставит заслон на пути недобросовестных покупателей, указывая на возможность принятия жилья с нарушениями.
Артём Жаворонков
