Ипотека хороша, когда есть чем расплачиваться

13 января, 17:31

Николай Ставцев
info@zwezda.su

В 2020 году пермяки взяли рекордное число ипотечных кредитов. Сумма долговых обязательств за год превысила 55,6 млрд рублей. Жилищные условия улучшили тысячи семей, теперь остался главный вопрос: как за всё это рассчитываться?..

Оживление на рынке недвижимости происходит по всей стране. Решения федеральных властей по программам льготного ипотечного кредитования стали мощным стимулом для всей отрасли. Действительно, процентные ставки по суперзаймам снизились достаточно серьезно.

– Спрос на ипотеку продолжает поддерживаться программами ипотеки с господдержкой и привлекательными условиями кредитования по собственным программам банков, – поясняют в Центробанке. – Так, средняя ставка по ипотеке за год снизилась с 9,4% до 7,5%.

По данным регулятора, суммарная задолженность по ипотеке по итогам 2020-го превысила по всей России 8,3 трлн рублей. Ипотечный портфель в Пермском крае по состоянию на ноябрь прошлого года превысил 148 млрд.

На фоне долговых рекордов эксперты прогнозируют риск просрочек по взятым в разыгравшемся ажиотаже обязательствам заемщиков.

Значительная часть взятых ипотечных кредитов пришлась на молодые семьи, которые дополнили полученный материнский капитал банковской поддержкой. По весьма привлекательной процентной ставке, частично субсидируемой государством.

– Больше трети сделок, особенно к концу года, мы оформляли для молодых родителей, – делится наблюдениями аналитик рынка недвижимости Максим Инживатов. – В основном, приобретаются небольшие по метражу квартиры в новостройках. Зачастую без чистовой отделки. Принцип можно охарактеризовать как «быстро купить то, что есть на растущем рынке».

Иногда без оглядки на социальную и транспортную инфраструктуру, на перспективу развития комплексной застройки. В итоге, цены на новое жилье, особенно в Перми, резко взмыли вверх, а рынок вторички остался волатильным. В этом сегменте особого движения пока не отмечено.

Активизацию ипотечных сделок отметили и в Управлении Росреестра по Пермскому краю. В рамках исполнения поручения президента России Росреестр обеспечил в 2020 году рост электронной регистрации ипотечных сделок практически в четыре раза.

В Пермском крае онлайн-сделки по ипотеке рассматриваются региональным Росреестром в максимально короткие сроки – 1,9 дня, что является одним лучших показателей среди субъектов РФ.

– Введение ограничительных мер резко повысило востребованность цифровых сервисов Росреестра, – говорит руководитель управления ведомства по краю Лариса Аржевитина. – В Пермском крае более 40 процентов сделок с недвижимостью регистрируется сегодня в электронном виде.

Проводится постоянная работа, направленная на повышение качества и сокращение сроков оказания услуг Росреестра, упрощение процедуры обращения в орган регистрации прав как для граждан, так и для банков и застройщиков.

По данным отделения Банка России по Пермскому краю, число ипотечных договоров в прошлом году по сравнению с 2019 годом выросло на треть.

Несмотря на активизацию программ кредитования в сегменте недвижимости, банки по-прежнему выдают ипотеку наиболее платежеспособным заемщикам, а скоринговые системы кредитно-финансовых учреждений ведут жесткий отбор среди клиентов.

Тем не менее многие в банковском сообществе Западного Урала признают на условиях анонимности: реальные располагаемые доходы населения находятся на низком уровне, и существует серьезная разница между размерами оплаты труда (и иными вводными, которые берутся в расчет при оформлении кредита) по документам и фактически.

Более того, всплеск безработицы в Прикамье в прошлом году, отсутствие внятных перспектив у субъектов малого и среднего предпринимательства, массовое закрытие бизнесов могут обернуться тотальными просрочками по обязательным платежам в счет погашения ипотечных кредитов уже предстоящей весной.

Качество кредитных портфелей, возможно, ухудшится, но пока маржинальность этого бизнеса позволяет банкам покрывать убытки, которые они получают по ипотеке, комментирует ситуацию вице-президент российского подразделения агентства Moody’s Ольга Ульянова в интервью порталу «Банки.ру» (16+). Сегодня просрочка в 90 дней и выше составляет в портфеле всего 1,6%, говорит эксперт, отметив, что это очень низкий и пока допустимый уровень.

Прогнозируя негативные сценарии развития событий в наступившем году, Центробанк под занавес 2020-го обратил внимание, что способность населения долгосрочно оплачивать свои обязательства по ипотеке снижается, и предложил банкам сокращать выдачу этих кредитов.

Руководитель регулятора Эльвира Набиуллина заявила о неоправданном росте цен на жилье. Она пояснила, что в некоторых регионах рост наблюдается прежде всего из-за ажиотажного спроса, связанного с льготной ипотечной программой.

Рост цен уже опережает инфляцию и рост доходов населения. Это приводит к тому, что доступность жилья на самом деле снижается и эффект от льготы получают не столько люди, сколько застройщики и банки, подчеркнула Набиуллина. Она призывала своевременно завершить льготную программу.

– Нам нужно избежать «пузыря» и реальных рисков, прежде всего для граждан, а потом уже и для застройщиков, и для банков, – отметила она.

На возможностях заемщиков уже отразилась вторая волна пандемии. Хотя формального локдауна сейчас в Прикамье нет, часть людей сами стараются больше находиться дома, другую часть обязывают сидеть по квартирам. Поэтому даже те, кто не пополнил ряды безработных, сейчас располагают куда меньшими финансовыми возможностями.

На этом фоне снижение или как минимум отсутствие роста доходов населения в реальном выражении, что продолжается уже шестой год, создает ипотечникам проблемы на перспективу. И решения до сих пор нет. Так что ипотечный «пузырь» надувается в геометрической прогрессии, считает экономист Сергей Тафинцев. Лопнуть так, как в США в 2008-м, в России, конечно, не лопнет, – не тот уровень закредитованности. Но серьезные неприятности, прежде всего у граждан, могут наблюдаться уже к концу 2021-го.

– Из-за девальвации рубля и минимальных ставок на банковские вклады многие покупали строящееся жилье в целях инвестиции – с намерением дальнейшей перепродажи, – прогнозирует руководитель аналитического центра «ЦИАН» Алексей Попов. – В наступившем году такие объекты частично выйдут на реализацию на вторичном рынке. Однако найти покупателя с таким прайсом будет непросто, что замедлит спрос.

Так что риски для большой ипотечной волны ушедшего года вполне реальные. Экономический спад, который прогнозируют аналитики, у многих пермских семей может утопить возможности обслуживать ипотечные кредиты.

Чем это чревато? В худшем случае потерей залогового имущества, квартир и домов. И активизацией на рынке аренды жилья. В любом случае в плюсе будут риелторы и банки. Чего не скажешь о простых гражданах.