Механизм КРТ позволяет не только быстрее ликвидировать ветхий и аварийный жилфонд и расселять жителей в более современные квартиры, но и создает новое качество жизни в городах: застройщики берут на себя обязательство одновременно с жильем строить социальные объекты, проводить модернизацию инженерных сетей и благоустройство.
Задел на 10 лет
Тема комплексного развития застроенных территорий обсуждалась на состоявшемся 14 августа заседании правительства Пермского края. Губернатор Дмитрий Махонин отметил, что в Пермском крае реализуется 18 соглашений КРТ, два из них связаны с проектами в текущей жилой застройке.
– По проектам в жилой застройке, которые уже реализуются, взамен аварийного и ветхого жилого фонда будет построено более 250 тысяч кв. метров нового жилья, – подчеркнул глава региона.
Он также добавил, что благодаря механизму КРТ для жителей благоустраиваются дворовые территории, возводится социальная инфраструктура, строятся дороги. Важно, что инструмент КРТ позволяет привлекать не только средства из федерального, краевого и муниципального бюджетов, но и частные инвестиции.
В правительстве Пермского края сообщили, что в Перми и Пермском округе только в рамках комплексного развития территорий сформирован градостроительный потенциал на ближайшие 10 лет для строительства 3,7 млн кв. м жилья. Как уточняют в краевом минстрое, существует несколько типов КРТ. Есть развитие как застроенной жилыми домами территорий, так и нежилой (например, участки бывших промышленных предприятий), а также КРТ незастроенных территорий и КРТ по инициативе правообладателей земельных участков.
Особое внимание власти и общественности, конечно, приковано к проектам КРТ застроенных кварталов. И это абсолютно понятно, потому что в этом случае речь идет о необходимости расселения десятков и сотен семей, которые сегодня живут в ветхих и аварийных домах, многие из которых построены 70-80 лет назад и с тех пор не видели капитального ремонта.
Что, где, когда
Как рассказал на заседании правительства глава регионального минстроя Артём Габдрахманов, в Перми сегодня реализуется два масштабных проекта КРТ застроенных территорий. Еще четыре проекта находятся в той или иной стадии проработки – от планов до принятых решений.
Первый проект реализуется в центре Перми, на ул. Плеханова. В начале сентября 2023 года по итогам аукциона право КРТ находящейся здесь жилой застройки получила компания «Экострой», которая входит в строительную группу «Развитие». Согласно проекту, группа проведет реновацию территории в районе улиц Плеханова, Кронштадтской и Лугового переулка площадью 1,3 га, которая сегодня занята домами 1950-х годов постройки.
застройщик предоставляет равнозначное жилье в том же районе в домах с износом не более 30 процентов либо денежную компенсацию по рыночной цене.
Проект рассчитан на восемь лет, в течение которых инвестор должен построить около 20 тысяч кв. м жилья, встроенный детский сад, провести благоустройство территории.
В апреле этого года состоялся аукцион на право реализации проекта КРТ в Дзержинском районе Перми около ДК железнодорожников. При начальной цене торгов в более 225,5 млн рублей победителем стало АО «Специализированный застройщик «КОРТРОС-Пермь», предложившее почти втрое большую сумму – более 767 млн рублей.
Площадь территории, подлежащей реновации – 25,29 га в границах улиц Учительская, Боровая, Василия Каменского, Папанинцев, Переселенческой, Гатчинской и Энгельса. На ней инвестору предстоит расселить три многоквартирных и три индивидуальных дома, а также снести несколько жилых и нежилых зданий и сооружений – гаражи, магазины и др. На площадке планируется построить около 220 тысяч кв. м жилья, помещения для учреждений здравоохранения, другие объекты социальной, коммунальной и транспортной инфраструктуры, а также предоставить три квартиры для детей-сирот.
Кроме того, застройщик обязуется сформировать участок для размещения школы по ул. Василия Каменского не менее чем на 1400 мест и провести реконструкцию и капитальный ремонт нескольких близлежащих улиц: Переселенческая, Татьяны Барамзиной, Папанинцев, Углеуральская, Гатчинская, Фридриха Энгельса, Боровая, Василия Каменского. Срок реализации проекта – 10 лет.
Что касается других территорий, то сегодня принято решение о реализации проекта КРТ на Тихом Компросе, размещен проект решения о КРТ жилой застройки в жилой зоне, где расположен киноцентр «Премьер». До конца 2024 года планируется принять решения о КРТ жилых зон «Стахановская» и «Комсомольский».
В начале недели краевой минстрой объявил аукцион на право комплексного развития территории жилой застройки, ограниченной улицами Куйбышева, Коминтерна и Комсомольским проспектом, а также ул. Емельяна Ярославского, Лодыгина и Солдатова. Ее общая площадь составляет 6,53 га, она включает в себя в том числе несколько несмежных участков в Свердловском районе Перми.
Артём Габдрахманов указал на критерии, по которым жилые дома включаются в границы КРТ. Физический износ основных конструктивных элементов домов должен превышать 70 процентов, а стоимость капитального ремонта превышает 60 процентов средней расчетной стоимости 1 кв. м. Дома должны быть введены в эксплуатацию до 1975 года, они признаны ограниченно работоспособными и в них отсутствует одна или несколько централизованных систем инженерно-технического обеспечения.
КРТ нежилых зон
Как рассказали в Министерстве строительства Пермского края, в регионе реализуются КРТ территорий в селе Фролы Пермского округа, по ул. Спешилова в Перми, участок Маргаринового завода, территория по ул. Карпинского и другие.
В числе наиболее крупных проектов – комплексное развитие территории нежилой застройки в микрорайоне Камская долина Ленинского района и вдоль шоссе Космонавтов Индустриального района города Перми.
На территории Камской долины застройщик построить жилье, возвести школу на 1050 мест, детский сад на 350 мест, улично-дорожную сеть, провести благоустройство территории. Договор предусматривает и строительство нового картодрома на шоссе Космонавтов. Площадь КРТ составит 73,06 га, проект реализует застройщик «Железно Пермь 2».
Ведется комплексное развитие территории по инициативе правообладателей в деревне Кондратово в Пермском округе – ЖК «Мы. Клубный пригород». Жилой комплекс будет возводиться в два этапа в течение семи лет. На участке площадью 40 га компания «Девелопмент-Юг» планирует построить жилые дома переменной этажности. Жители комплекса будут обеспечены объектами социальной инфраструктуры: девелопер обязуется построить детский сад на 450 мест, а также софинансировать строительство автомобильной дороги протяженностью 2,1 км - примыкание к улично-дорожной сети ул. Строителей Перми. Строительство еще двух детских садов по 240 мест и школы на 1225 мест запланировано в рамках государственных программ федерального или регионального уровня. Застройщик уже ведет работу: в конце прошлого года был введен в эксплуатацию первый дом.
Еще один проект КРТ ведется по инициативе правообладателей Дзержинского промышленного узла в Перми. На территории более 11 га застройщик возведет жилье, а также детский сад с бассейном на 320 мест и передаст его в муниципальную собственность. Инвестор берет на себя обустройство улично-дорожной сети и пешеходных озелененных бульваров и скверов. Дополнительно из федеральных земель зарезервирован земельный участок для размещения школы на 800 мест. Название будущего жилого комплекса – «Камаполис».
В ближайшее время начнется освоение площадки под КРТ в Ленинском районе. На участке площадью 8,8 га будет построен жилой комплекс. В рамках соглашения девелопер должен построить и передать в собственность муниципалитета детский сад на 312 мест, спортивную площадку и сквер, а также объекты транспортной инфраструктуры и благоустройства. Территория является комплексом бывшей котельной и находится за торгово-развлекательным комплексом «СпешиLove». Соглашение о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей по ул. Спешилова было заключено в декабре 2022 года с ООО «Горизонт».
Продолжается реализация проекта КРТ в деревне Паздерино Пермского округа. Договор о комплексном развитии территории был заключен с ООО «Дельта-Партнер» в 2022 году. Вместе с 30 индивидуальными жилыми домами застройщик должен создать улично-дорожную сеть с широкими тротуарами, коммунальную инфраструктуру, детскую игровую и спортивную площадки. Сегодня практически все дома выведены под кровлю, осенью планируется ввести в эксплуатацию первую часть комплекса.
В краевом минстрое добавили, что сегодня вместе с минимущества Прикамья прорабатывается применение механизма КРТ в отношении еще более 20 территорий. Ориентировочная площадь проектов КРТ, начало реализации которых планируется в 2024-2025 годах, составляет 300 га.
Для кого строим?
Итак, как видим, планов громадье. Но возникает вопрос: кто будет покупать эти сотни тысяч квадратных метров, которые будут построены в ходе проектов КРТ? Условия для приобретения недвижимости сегодня, мягко говоря, не самые комфортные. Ставка по стандартной ипотеке такова, что в результате выплаты процентов цена квартиры вырастет вдвое-втрое. Льготная семейная ипотека доступна не всем, как и IT-ипотека, действие которой хоть и продлили, но существенно ужесточили условия ее получения.
Тем не менее, по мнению экспертов рынка, ситуация не столь плачевна. И застройщики, и риелтеры отмечают, что проекты КРТ рассчитаны на многие годы, в течение которых ситуация может поменяться в лучшую сторону. Тем более, спрос на новое жилье в Перми по-прежнему высок.
– По сравнению с другими крупными городами, такими как, например, Казань или Екатеринбург, разрыв между спросом и предложением новостроек в Перми очень высок, выше примерно в два раза. Рынок новостроек в Перми огромный, люди хотят покупать квартиры, именно поэтому к нам в регион приходит много иногородних застройщиков. И, как видим, работы хватает всем. Застройщики, которые сегодня начали те или иные проекты, их закончат, пусть даже за свой счет, если спрос будет низким. Они обязаны это делать по закону. Но за те годы, на которые рассчитаны большие проекты КРТ, ситуация на рынке может нормализоваться. Поэтому мы уверены, что наши квартиры найдут своих покупателей, – говорит председатель наблюдательного совета строительной группы «Развитие» Николай Булатов.
С ним солидарна и эксперт рынка недвижимости, организатор «Камского форума» Екатерина Пахомова.
– Проекты КРТ реализуются в течение семи, восьми, десяти лет. Рынок за этот период времени может поменяться очень сильно, к тому же сегодня мы вообще не находимся в рыночной ситуации. Если посмотреть на темпы сдачи нового жилья в МКД, то они у нас год от года почти не меняются и составляют порядка 500 тысяч кв. м. При этом практически все квартиры в новостройках раскупаются еще на стадии строительства, что говорит о высоком спросе. Застройщики, которые реализуют проекты КРТ, будут соблюдать окончательные сроки сдачи объектов, но на протяжении этого срока могут более гибко сдавать дома: в какой-то год один, в другой два и т. д. Все эти вопросы мы будем откровенно обсуждать в ходе «Камского форума», который состоится 11-12 сентября, – отмечает эксперт.
Застройщики, как и все люди бизнеса, хорошо умеют считать деньги. Поэтому входя в масштабные и дорогостоящие проекты, они наверняка знали, на что идут. Значит, есть все шансы на то, что заявленные проекты КРТ будут реализованы.
