Организация переезда даже одной семьи – это сложные переговоры, кипа документации и солидные деньги. Если при этом возникают непредвиденные ситуации вроде внезапно обнаружившихся наследников, неадекватных требований о сумме компенсации или просто отказ от сотрудничества – на помощь приходят изощренные методы убеждения.
Спектр желаний
На площадке форума, посвященной вопросам преображения города через снос ветхого и аварийного жилья, девелоперы, банкиры и представители краевого минстроя обсуждали вопросы, которые затрудняют деятельность застройщика в ходе реализации проектов КРТ жилой застройки. Первая сложность ждет их задолго до того, как на площадке будет забита первая свая. Необходимо сначала договориться с собственниками и нанимателями помещений в предназначенных к сносу домах об условиях, на которых они освободят эти помещения.
Надо сказать, что механизм КРТ куда более выгоден для жителей, чем просто процедура выплаты компенсации после признания дома аварийным и включения его в программу расселения. Если речь идет о представлении жилья взамен изымаемого, то застройщик обязуется предложить помещение в доме в том же районе (если собственник не выскажет иного пожелания) со степенью износа не более 30 процентов. Также по закону компания, реализующая проект КРТ, обязана возместить собственнику не только рыночную стоимость жилья, но и затраты на несделанный капремонт исходя из количества квадратных метров в помещении, на услуги риелтора, на переезд, на оформление документов и пр.
Что касается особенностей переселений в другое жилье, то на практике спектр пожеланий у людей – куда шире, чем это оговорено в законе. Руководитель проекта СГ «Развитие» Дмитрий Большаков рассказал об опыте реализации проекта КРТ в квартале на ул. Плеханова. География расселения – практически весь город. Кто-то хочет переехать поближе к родственникам, кто-то намерен жить рядом со школой, где учатся дети, а кто-то, воспользовавшись компенсацией и ипотекой, переезжает в новое, более просторное жилье.
Иногда в новой квартире собственники просят провести ремонт – застройщик идет и на это, чтобы быстрее расселить людей и приступить к строительству. Расселение в квартале завершено на 80-85 процентов, но девелопер уже превысил финансовые планы по этой статье расходов примерно на десять процентов. Однако Дмитрий Большаков подчеркивает, что в компании сознательно идут на эти затраты, так как затягивание расселения и тем более переход переговоров в судебную плоскость не нужен никому – застройщик хочет скорее выйти на площадку без скандалов и социального напряжения. Ведь это первый проект КРТ жилой застройки в Перми, и СГ «Развитие» понимает, что к нему приковано особое внимание.
Чудеса фантазии
Заместитель гендиректора тюменской группы «ЭНКО» Михаил Продан, рассказывая об опыте КРТ жилой застройки одного из депрессивных микрорайонов Тюмени, называет куда более значительные показатели превышения финансового плана. По его словам, в таких проектах она достигает 30-40 процентов. Застройщики находятся в очень жестких условиях: по заключаемым договорам КРТ установлены конкретные сроки реализации проекта, и чем дольше идет этап расселения – тем меньше времени остается на само строительство. Это ведет к риску срывов срока реализации всего проекта.
Руководитель управления региональным корпоративным бизнесом банка
«ДОМ.РФ» Алексей Ляшенко, анализируя профинансированные банком проекты КРТ, также говорил о том, что в реальности финансовые затраты на расселение превышают плановые на 30-40 процентов. Поэтому он призвал застройщиков более тщательно просчитывать проекты, прежде чем входить даже на этап аукциона.
Когда речь заходит не о переселении, а о выплате компенсации, собственники проявляют порой чудеса фантазии. За помещения в ветхих домах, только формально еще не призванных аварийными, они требуют от девелоперов суммы, сопоставимые со стоимостью пентхауса в Эмиратах. Если речь идет о расселении сотен семей, застройщики привлекают для переговоров агентов-риелторов, и именно в ходе рассказов о подобных случаях прозвучала мысль, что услуги психолога порой тоже лишними не будут.
Деньги решают не всегда
Повышенные финансовые затраты – это еще полбеды. Вот как, например, действовать, когда собственник буквально не хочет ничего? Ни денег, ни нового жилья, ни в принципе думать о каком-то там проекте КРТ целого квартала, который он тормозит? Такие случаи тоже бывают.
Главный специалист по развитию функции земельного банка компании «Брусника» Алёна Мурзина продемонстрировала в своей презентации весьма говорящий слайд. На фотографии – новенький, с иголочки современный жилой квартал, и к одной из многоэтажек нелепо прилепился старый частный домишко. Это именно такой случай: собственник наотрез отказался даже обсуждать условия переезда. По словам специалиста, девелопер в таких случаях может только внести изменения в проект планировки территории, вынеся жилье особо несговорчивого собственника за границами пятна застройки.
Решение о вхождении в проект КРТ принимается на общем собрании собственников и нанимателей расселяемого дома. Закон дает им право отказаться от вхождения в проект, приняв решение о сохранении своего дома, добиваясь проведения в нем капремонта. Насколько известно, именно так произошло при подготовке решения о КРТ в одном из центральных кварталов в Перми. Дома, проголосовавшие против КРТ, пришлось выносить за границы территории развития.
Да, не все собственники понимают, что капремонт в домах, построенных 60-70 лет назад, проводить зачастую нерационально – все равно через несколько лет дом достигнет своего предельного износа. Но закон дает им такую возможность, и они ей пользуются. Более того, по закону собственники могут передумать: сначала принять решение о входе в проект КРТ, а затем «переголосовать» уже в процессе реализации проекта. И это, по мнению генерального директора пермского проектного офиса ГК «КОРТРОС» Анатолия Маховикова, – особая проблема, которая требует законодательного регулирования.
Учитывая объемы строительства, которые власти Прикамья запланировали к реализации через механизм КРТ, предложение об инициировании ряда поправок в законодательство действительно имеет смысл.
