Конец февраля и первая половина марта 2022-го были чрезвычайно бурным временем на пермском рынке недвижимости.
Данных Росреестра за первый квартал еще не поступило, но в большинстве риелторских агентств фиксируют, что клиенты массово закрывали сделки купли-продажи. Это коснулось сегмента новостроек, вторичного жилья и сегмента индивидуального жилищного строительства.
Пересмотр коммерческими банками вслед за главным банком страны процентных ставок станет серьезным испытанием для рынка жилой недвижимости и для строительной отрасли. По сути, сейчас переформатируется выстроенная за несколько лет схема, когда дешевая ипотека была импульсом для высоких продаж квартир, домов, таунхаусов.
И, тем не менее, в ближайшее время цены на жилье могут пойти вниз. Жилые квадратные метры будут дешеветь по причине снижения спроса на ипотеку – около 80 процентов сделок совершались с участием этого инструмента. Брать новую ипотеку под 20 процентов пока никто не решается. Размер же займов на вторичные квартиры в массовом сегменте сократился в диапазоне от 10 до 20 процентов, по данным экспертов ипотечного рынка.
Средние ставки по таким кредитам сейчас составляют 18–20 процентов. Что примечательно, заемщики сейчас предпочитают увеличить первоначальный взнос с тем, чтобы снизить ежемесячный платеж. Кроме того, в условиях неблагоприятной экономической обстановки в стране пермяки стремятся экономить, что и понятно. Оставшаяся на довольно высокой планке учетная ставка Банка России оказывает сейчас основополагающее влияние на состояние рынка жилья в регионе. В Прикамье, судя по мониторингу данных ведущих риелторских компаний, клиенты активно закрывали еще старые сделки по займам, согласованным прежде.
Однако деловая активность в сфере купли-продажи по итогам первого квартала 2022-го довольно высока, особенно по сравнению с другими регионами Приволжского федерального округа.
– Очень сильно упал спрос на вторичное жилье, что сопровождается снижением цен на него, – прокомментировала РБК (18+) ситуацию на рынке независимый специалист по недвижимости Надежда Ахметова. – Причем снижают сами продавцы, стремясь продать свои квартиры. Между тем широкого выбора предложений на рынке нет. Те, кто продает свое жилье, взамен берут квартиры себе. Прогнозы по поводу дальнейшего снижения давать пока рано. Однако ожидается большая разница в ценах между жильем от застройщика и вторичным. Такая картина ожидается ближе к лету.
В дальнейшем стоимость «вторички» в лучшем случае заморозится, считают эксперты, и «оттепели» в этом сегменте ждать предстоит не раньше осени. Полноценная активность в сегменте «вторички» начнет восстанавливаться, считают риелторы, когда собственники будут снижать стоимость объектов еще заметнее. Скидки на уровне 7–20 процентов сейчас могут сделать покупку вторичного жилья выгодной благодаря возможности рефинансирования или досрочного погашения кредита в будущем.
– Безусловно, текущая ситуация отразилась на вторичном сегменте прежде всего сокращением объема предложения, – говорит директор консалтинговой компании S.Research&Decisions (Москва) Регина Давлетшина. – За первую декаду марта число квартир в продаже по сравнению с декабрем 2021 года уменьшилось на четверть. Это говорит о том, что люди активно размещают в сегменте вторичного жилья свободные деньги. Причем в настоящий момент цены выросли не так сильно, как могли бы. Не успели отреагировать на высокий спрос, который активизировался после 24 февраля.
Что касается новостроек, цены на квартиры в них будут расти слабо по причине замирания спроса, без того уже высоких цен и – непонимания дальнейшего движения рынка. Впрочем, опрошенные представители застройщиков говорят, что продажи жилья идут. Сильного спада в продажах по самым ликвидным предложениям (одно- и двухкомнатные квартиры), по данным на середину апреля, не наблюдается. А спрос на квартиры небольшой площади (студии) даже слегка увеличился. Словом, клиенты активно идут на сделки, хотя, опять же, в основном это те, кто уже получил одобрение по ипотеке, или те, у кого имеются наличные средства.
Если ключевая ставка Центробанка сохранится на уровне 17 процентов, это будет означать, что ставки по кредитам в ближайшие месяцы не будут снижаться. А от них зависят и застройщики, и покупатели. Для поддержки девелоперов многоквартирных домов в рамках антикризисных мер федеральные власти предложили упростить порядок согласования сроков действия документации по планировке территорий, выдаче разрешений на строительство, а также на ввод объектов в эксплуатацию и размещение сведений о них в информационных системах.
В Пермском крае же застройщики намерены не снижать объемов строительства и в том же заверяют и региональную власть. С тем, чтобы отслеживать конъюнктуру цен на стройматериалы и вовремя адресовать вопросы на эту тему производителям и поставщикам, в регионе создан оперативный штаб при министерстве строительства. А залогом того, что рано или поздно обстановка в сфере недвижимости снова обретет узнаваемые черты, служит еще одна область применения квадратных метров – в качестве овеществленного сейфа, как на то уже давно смотрит всё более широкий круг сограждан.
Практика показывает, что по-прежнему недвижимость остается «тихой гаванью», посредством которой можно сохранить деньги. В нервозной обстановке начала весны часть индивидов по привычке скупила валюту. Другие же обратили взор на недвижимость.
– Допустим, есть у вас на депозите пара миллионов рублей. Судя по тому, как разворачивается ситуация на потребительском рынке, они за три года в среднем потеряют в весе процентов тридцать-сорок, а то и обесценятся вполовину, – рассуждает риелтор Александр Шкерин. – А квадратные метры в перспективе нескольких лет подорожают. Да, с недвижимостью больше хлопот: купить правильно, продать вовремя или сдавать ее в аренду и контролировать платежи. Но, как ни крути, это эффективный инструмент сохранения крупных сбережений, а для кого-то и капитала.
А если приобретать квартиру или загородную недвижимость с целью сдачи ее в аренду, то для довольно многих это будет еще и способ пассивного заработка. Дело это сезонное, но свою прибыль в новых экономических реалиях будет приносить, считают эксперты.
Олег Хвацкий
