Чего застройщики ожидают в ближайшем будущем? Ответы на эти вопросы на круглом столе, организованном изданием Business Class (16+), искали топ-менеджеры крупных строительных компаний, банков, аналитики недвижимости и риелторы.
Цены и ставки растут
Директор консалтинг-группы «Система исследований и решений» Регина Давлетшина привела данные о ценах на квадратный метр в пермских новостройках. На конец марта 2024 года средняя цена «квадрата» составила 134,5 тыс. рублей. Рост с начала года – на три процента. Ранее в течение 2023 года жилье в новостройках подорожало на 20 процентов, а за 2022 год – на 26 процентов.
Одновременно растут ставки по ипотеке и ужесточаются условия ее предоставления. По данным Центробанка, на конец марта 2024 года средневзвешенная ставка по ипотеке составила 9,62 процента, что на один процент выше, чем в конце 2023 года. Требуемая сумма первоначального взноса по льготной ипотеке также выросла – до 20–30 процентов в зависимости от программы.
Спрос на жилье по-прежнему высок, но в этих условиях количество сделок по покупке квартир в новостройках сокращается. Коммерческий директор АО «ПЗСП» Кирилл Николаев рассказал, что число заявок на покупку жилья
в начале 2024 года по сравнению с прошлым годом выросло на 30 процентов, но фактически совершенных сделок, напротив, стало на 20 процентов меньше. Снижение числа сделок в целом по рынку специалист оценивает примерно в 12 процентов.
Деньги заканчиваются
Крупнейшие банки ужесточили политику не только для заемщиков, но и для застройщиков. При предоставлении покупателю льготной ипотеки с господдержкой многие банки требуют у застройщиков возмещать им разницу между ставкой Центробанка (16 процентов) и ставкой по льготной ипотеке. Банкиры не хотят терять прибыли, но и застройщики ищут другие возможности.
– Мы стали ориентировать клиентов на другие банки. В четвертом квартале 2023 года доля от всех ипотечных сделок у ПЗСП была на 80 процентов в Сбере, а в марте этого года – только 20 процентов. Мы увидели новые каналы, но это еще больше увеличило срок сделки, – поделился Кирилл Николаев.
Инвесторов в недвижимость сейчас практически не стало: доходность других финансовых инструментов гораздо выше. Поэтому почти все покупатели приобретают квартиры для проживания в них. И ключевым фактором при покупке жилья стал размер ежемесячного взноса по ипотеке.
По словам директора риелторской компании «Эстейт плюс» Алексея Терентьева, платежеспособный спрос сокращается, деньги у людей попросту заканчиваются. По статистике агентства, в сентябре 2023 года было подписано 1256 сделок, в октябре-ноябре – чуть менее 1000, а уже в январе-марте 2024 года этот показатель составил в среднем около 500 сделок в месяц. Сравнивая с периодом до 2020 года, когда в среднем количество ежемесячных сделок находилось на уровне 700–800, эксперт делает вывод: рынок после ужесточения условий по ипотеке приходит к своему естественному состоянию, когда объемы продаж соответствуют реальной платежеспособности населения.
Квартиры усыхают
Эксперты круглого стола отметили, что в среднем за последние годы цены на стройматериалы выросли на 30–40 процентов. Дефицит кадров приводит к галопирующему росту зарплаты. К примеру, квалифицированного каменщика сегодня можно нанять при зарплате не менее 300, а то и 350 тысяч рублей. Поэтому цена квадратного метра будет расти и дальше вместе с себестоимостью строительства.
Не ожидают участники рынка и снижения ключевой ставки Центробанка. Что касается льготной ипотеки, то и эти программы сворачиваются. С июля этого года, прогнозируют эксперты, таких программ практически не останется.
Поскольку стоимость квартиры становится все более неподъемной для большинства покупателей, застройщики вынуждены строить жилье все меньшей площади. Все больше на рынке предложений маленьких «однушек» площадью 24–27 кв. метров. Планировщики создают проекты квартир практически без коридоров, и одна из самых востребованных квартир сегодня – «евротрешка» площадью 50–56 кв. метров.
Поэтому «усушка» квартир – результат сложившихся условий спроса и платежеспособности населения.
КРТ как неизбежность
Говоря о долгосрочных тенденциях рынка жилой недвижимости, эксперты круглого стола отмечают рост объемов индивидуального жилого строительства (ИЖС) и перспективность проектов комплексного развития территории (КРТ). По данным финансового директора компании «СтройПанельКомплект» Ирины Плотниковой, при том, что ежегодно объемы ввода жилья растут, доля многоквартирных домов (МКД) в этих показателях снижается. Банки все более охотно кредитуют строительство ИЖС, и это направление становится актуальным.
Правда, по мнению председателя комитета по строительству Пермской ТПП, вице-президента «Гильдии Пермских Строителей» Александра Кашеварова, объемы ИЖС все же уступают строительству МКД.
– Фактическая застройка ИЖС из общего объема ввода составила примерно 20 процентов, а остальные объекты – результат «дачной амнистии» и необходимость ставить построенные ранее дома на учет для подключения газа. Прогнозируемый объем жилья по итогам этого года – 1,2 млн кв. метров консолидированно, в том числе за счет механизмов КРТ, – говорит Александр Кашеваров.
С тем, что механизм КРТ – неизбежное будущее строительной отрасли, согласились все участники круглого стола. По словам технического директора строительной группы «Развитие» Николая Булатова, КРТ – тема, от которой никуда не деться: свободных земельных участков в крупных городах почти не осталось, и скоро не останется совсем. Группа сегодня реализует первый в Перми проект КРТ на площадке в районе улицы Плеханова. По словам Николая Булатова, краевые власти очень внимательно наблюдают за опытом реализации проекта.
– Мы первопроходцы и находимся в постоянном диалоге с краевыми властями. Для них это тоже новое направление развития строительного рынка, и пути решения всех возникающих вопросов мы находим совместно, – говорит Николай Булатов.
Прогнозы и риски
В создавшихся условиях, по мнению участников круглого стола, сложнее будет выжить небольшим застройщикам, у которых в работе – один-два дома. Уже сейчас есть девелоперы МКД, которые замораживают свои проекты, и к сентябрю, по мнению Александра Кашеварова, таких станет еще больше. В более выгодной ситуации – компании, имеющие собственную производственную базу стройматериалов.
На этом фоне эксперты прогнозируют ужесточение конкуренции между застройщиками, а также предложение новых решений по повышению комфорта продаваемого жилья.
– Все строят примерно одинаково: дворы без машин, дизайнерский холл, один скоростной лифт, шесть уровней безопасности, детские площадки. То есть все предлагают жилье класса «стандарт плюс». До реальной конкуренции, которая есть, например, в Тюмени и Екатеринбурге, нам далеко, – рассуждает Алексей Терентьев.
В целом экспертное сообщество по поводу будущего отрасли большого оптимизма не испытывает, но и паники не проявляет. Лишь бы не повторились события 2008 года – так определил общее настроение рынка Александр Кашеваров.
