Пермские инвесторы вновь стали активно вкладываться в коммерческую недвижимость. Спрос на такие помещения за полугодие вырос почти на 15 процентов.
Участники рынка отчасти объясняют оживление постепенным снятием ограничений, действовавших в 2020-м из-за пандемии коронавируса. Плюс в расчет берется еще и эффект низкой базы: в прошлом году отрасль, по сути, находилась в анабиозе, а первые позитивные признаки стали проявляться уже в I квартале этого года. Но, пожалуй, самое существенное влияние на количество сделок купли-продажи в этом сегменте оказала ситуация на рынке жилья.
Из-за сильного подорожания жилье стало долго окупаться, а некоторые коммерческие помещения, в частности торговые, наоборот, в период острой фазы пандемии подешевели на 20 процентов. Также интерес частных инвесторов к коммерческой недвижимости растет из-за ужесточения условий выдачи льготной ипотеки на новостройки, отмечают эксперты.
– Сейчас наиболее популярные объекты – стрит-ретейл, складские и офисные помещения. Доходность составляет от девяти процентов в зависимости от качества актива, локации. Также частные инвесторы пользуются краудфандинговыми платформами: там при аналогичном уровне доходности минимальный порог входа составляет 300–500 тысяч рублей, тогда как при покупке объекта целиком минимальный бюджет начинается от 3 млн рублей (стрит-ретейл) или от 5 млн рублей (офис), – рассказывает аналитик рынка недвижимости Александр Шкерин.
При этом в современных реалиях важной вводной при выборе помещения для покупки становится его локация: есть ли гипермаркеты поблизости, крупные жилые комплексы с большим количеством коммерческих площадей и так далее. Эти соседи могут составлять конкуренцию, и сдать впоследствии помещение в аренду дорого не получится, говорят ретейлеры.
К примеру, в сегменте общественного питания сейчас в Перми происходит серьезная смена векторов развития всей отрасли. Бизнес подстраивается под тенденции, пересматривается экономика. В частности, всё больше становится заведений общественного питания, которые сами или с помощью внешних сервисов доставляют готовые блюда.
Поэтому большие пространства под обслуживание посетителей уже не в тренде. Случай с рестораном «Гастропорт», который располагал довольно-таки большими площадями и приостановил работу 31 июля, – показательное тому подтверждение. Несмотря на наличие устоявшейся клиентской базы и неплохую кухню, заведение взяло паузу в своей деятельности. Аналогичная ситуация с несколькими кафе, барами и столовыми меньшего размера, но схожего профиля.
Оживление наблюдается и на рынке торговой и офисной недвижимости, объектов логистического профиля. За I полугодие средняя стоимость аренды офисных помещений выросла более чем на три процента по сравнению с концом 2020 года. При этом на рынке купли-продажи появляется всё больше объектов с обременением.
Это и залоговая база, которую на пике кризиса бизнесмены предоставляли банкам в качестве обеспечения по кредитам, а также серьезные долги по оплате коммунальных и прочих услуг. В основном такие лоты расположены в отдаленных районах Перми, часто в промзонах.
– При выходе на сделки с потенциально проблемными объектами важно провести тщательную предпокупочную подготовку. Важно изучить всё, начиная от документов из Росреестра и заканчивая анализом счетов от естественных монополистов: энергетиков, газовиков, коммунальщиков. В идеале нужно иметь на руках всю базу данных о взаимодействии собственника коммерческой недвижимости с контрагентами, потому как разные случаи бывают, – делится пермский юрист Алексей Кузнецов.
Существенное влияние на рынок коммерческой недвижимости Перми в первом полугодии оказало введение в эксплуатацию ТРК «Планета». Сегмент прирос на 83,1 тысячи кв. метров. Одновременно в центральном планировочном районе города еще в начале года предложение, по данным Пермской мультилистинговой системы, подросло почти на 20 процентов.
Многие арендаторы съехали из дорогих помещений, предпочтя более бюджетные варианты. К лету, впрочем, ситуация стабилизировалась и установилось относительное равновесие – паритет спроса и предложения.
Показательная арифметика: сейчас сдать коммерческое помещение в ЖК в аренду выгоднее, чем жилое. К примеру, в жилом комплексе недалеко от центра Перми цена квадратного метра квартиры стартует от 75 тысяч рублей, «однушка» площадью чуть более 30 «квадратов» продается в среднем за 2,5 млн рублей. Сдаются в аренду такие квартиры в среднем за десять тысяч рублей – доходность составляет пять процентов.
Коммерческая недвижимость в том же ЖК продается от 65 тысяч рублей за квадратный метр, имеются помещения площадью от 40 кв. м. Они сдаются в аренду по цене от тысячи рублей за «квадрат», то есть доходность составляет больше десяти процентов годовых.
Рост объема предложения сохранится до конца года, прогнозируют участники рынка. Дело в том, что в Перми и других крупных городах региона выросли темпы нового строительства в результате благоприятной конъюнктуры на рынке жилья и поддержки государства. Новые жилые комплексы предполагают наличие коммерческих помещений на первых этажах, которые и будут пополнять емкость рынка.
Отметим, пандемия оказала неоднозначное влияние на пермский стрит-ретейл. Больше всего пострадали пешеходные и транспортно-пешеходные улицы, на которых был сосредоточен туристический и бизнес-трафик, а профиль арендаторов был преимущественно представлен предприятиями общепита и магазинами непродовольственных товаров (одежда, обувь и прочее).
Свою лепту вносит еще и масштабный ремонт, проводимый в центре города в преддверии 300-летия столицы Западного Урала. В ближайший год большие продажи в центре Перми поставлены на паузу, признают многие предприниматели.
Впрочем, небольшие торговые помещения на первых этажах жилых зданий сейчас всё равно имеют неплохую перспективу вследствие глобального тренда на децентрализацию: многие стараются избегать мегамоллов и большого скопления людей в них, предпочитая шопинг поблизости от места своего проживания. Развитие служб доставки гипермаркетов позволяет совершать крупные закупки онлайн, а по необходимости докупать что-то в близлежащих магазинах.
Родион Филин
info@zwezda.su
