Разбираемся в источниках роста цен на жилье в Прикамье

Николай Ставцев,
info@zwezda.su

Жилая недвижимость в Пермском крае рекордно прибавила в цене по итогам 2020-го. Стоимость квадратного метра на вторичном рынке выросла почти на 4%, а в новостройках – почти на 10%. При этом разрыв между прайсом в двух сегментах превысил 15% в пользу новых квартир.

Эксперты считают, что ключевое влияние на всплеск цен на рынке оказали два фактора: ослабление рубля по отношению к основным мировым валютам и золоту, а также существенное снижение ставки по ипотечным кредитам. Господдержка в виде льготных программ по улучшению жилищных условий, а также увеличение размера материнского капитала стали в вопросе приобретения жилья драйверами для многих семей.

Главное – своё

Аналитики отмечают заметное сокращение объема предложения на рынке вторичного жилья в Перми. С начала года, по разным оценкам, число продаваемых квартир уменьшилось почти на 24%. Одна из причин – в том, что из-за второй волны COVID-19 на рынке прогнозируется стагнация.

А вот сегмент новостроек, напротив, пока на подъеме. Ровно год назад в Перми число выставленных на продажу объектов в этом сегменте составляло 6,7 тысячи, но по состоянию уже на декабрь 2020-го едва превышало 5 тысяч, отмечают риелторы.

– Существенно изменилась и сама структура предложения, – констатирует пермский аналитик рынка недвижимости Виктория Горленко. – Наиболее ликвидные квартиры на вторичном рынке, небольшие по площади в центральной и смежной с ней частях города, почти не попадают на публичные торговые площадки.

На реализации – преимущественно жилье в отдаленных районах, двух- и трехкомнатные квартиры в панельных пяти- и девятиэтажных домах. Плюс комнаты в общежитиях. Проблема в том, что большинство льготных ипотечных программ такую недвижимость в расчет не берет. Потому растет ажиотаж по поводу квартир в новостройках.

При средней цене на вторичном рынке недвижимости в 61 тысячу рублей за квадратный метр в начале 2021 года средняя стоимость «квадрата» в пермских новостройках уверенно перешагнула рубеж в 70 тысяч рублей.

И, по прогнозам, останавливаться на этой отметке рынок не будет. Дело в том, что многие покупатели жилья вошли в сделки под занавес ушедшего года. Теперь, с окончанием новогодних каникул, сотни семей завершают оформление документов и готовятся к новоселью…

Дефицит земли

Парадокс, но пермские застройщики при растущем спросе на новое жилье сетуют на нехватку подходящих для строительства земельных участков. По мнению некоторых девелоперов, аукционы на вовлечение новых площадок в жилищное строительство начали носить единичный характер, а спрос никуда не делся. Хотя то, что предлагает муниципалитет – участки для точечной застройки, – не всем отраслевым предпринимателям по душе.

К примеру, участок по ул. Максима Горького, 10. В торгах на него принял участие один застройщик. А потом решил, что… не хочет подписывать договор аренды. Чуть более успешно прошли торги по участку за цирком, по ул. Фрезеровщиков, 67а. За него боролись две компании – «СМУ №3 «Сатурн-Р» и «АСР-Логистик». Выиграла последняя. Также в конце декабря состоялись торги еще по двум участкам: по ул. Магистральной, 86б, и ул. Клары Цеткин, 35.

На этом распределение земли под проекты в конце года завершилось. Хотя из мэрии и поступает информация о довольно весомом массиве новых земельных участков. Но о вовлечении их в оборот речь пойдет только в 2021 году, а это уже совсем иной кейс.

Известно, например, что в Орджоникидзевском районе у муниципалитета в запасниках есть около 26 гектаров под застройку. Есть площадки в Кировском, Сверд-ловском, Индустриальном и Мотовилихинском районах. Причем в ряде случаев речь идет о комплексной застройке. Участники рынка возлагают большие надежды на новую команду городских властей, которой близки и понятны интересы застройщиков…

Спрос не родил предложения

Существенно вырос спрос на малогабаритные квартиры в новостройках. За год таким жильем стали интересоваться почти на четверть больше, чем до пандемии. При этом за год цена на жилплощадь до 30 кв. м (квартиры-студии, бюджетные однокомнатные) выросла почти на треть и превысила в среднем 1,8 млн рублей.

А доля от общего предложения малогабаритных квартир в первичке перешагнула отметку в 10%, а доля от общего спроса достигла 16,5%. Такие данные приводит сервис «Авито Недвижимость».

– Покупатели такого жилья эконом-класса – в основном молодые семьи, – считает кредитный эксперт Николай Рогожников. – В оборот берется материнский капитал, поддержка родителей и кредитное плечо по льготным программам ипотеки от банков, субсидируемых государством.

Первая собственная квартира – это некий старт для последующего улучшения жилищных условий. В любом случае лучше делать взносы за свою потенциальную собственность, чем платить немалые деньги за аренду без особых перспектив стать владельцем квадратных метров.

Отметим, тренд на повышение спроса на компактные квартиры – общероссийский. За последний год спрос на малогабаритное жилье площадью менее 30 кв. м на вторичном рынке страны повысился на 47,1%, на первичном – почти на 30%.

При этом малогабаритный формат квартир рассматривают 11,6% покупателей жилой недвижимости в стране, показывает анализ запросов на ведущих порталах купли-продажи недвижимости. Таким типом жилья обычно интересуются не только в качестве первой квартиры для молодой семьи, но и как вариантом под последующую сдачу в аренду.

Инвестиционная привлекательность малогабариток возросла в условиях сложной экономической обстановки и сниженных ипотечных ставок. Эти ликвидные варианты быстро разбирают, и предложение на фоне такого ажиотажа за последний год снизилось на 5 процентов.