Памятник с обременением
В период с конца 2018 по конец мая 2024 года в Чердыни на конкурсах было продано 13 зданий и помещений, имеющих статус объекта культурного наследия. Один из них – двухэтажный кирпичный особняк на ул. Успенская, 80, входящий в состав ансамбля «Усадьба купца Зырянова». На конкурсе 1 ноября 2022 года право приобрести особняк получила индивидуальный предприниматель Екатерина Шубодёрова.
Как и полагается по закону, в договоре купли-продажи были оговорены условия: в срок до 31 октября 2029 года покупатель должен провести ряд реставрационных и ремонтных работ. В том числе сделать водоотведение с кровли, устранить причины возникновения трещин стен, отремонтировать чердачные перекрытия, фасады, интерьеры и др.
Часть работ покупатель особняка провел: отремонтировал кровлю и водостоки. Однако одновременно с началом работ по реставрации особняка в апреле этого года Государственная инспекция по охране объектов культурного наследия Пермского края направила в Чердынский суд иск с требованием разработать проектную документацию и провести работы по сохранению особняка. Но ответчиком по этому иску указана вовсе не покупатель здания Екатерина Шубодёрова, а администрация Чердынского городского округа.
Почему же в суд подали на администрацию, а не на нового владельца здания? Оказывается, особенности законодательства таковы, что приобретатель здания вовсе не является его собственником. Во всяком случае, до поры до времени.
Тут надо сделать отступление, чтобы понять, как работает закон в сфере приватизации объектов культурного наследия.
Почему так получилось?
В старейшем городе Прикамья Чердыни – что ни дом, то объект культурного наследия. Здесь находится 178 памятников архитектуры и градостроительства, более 100 объектов культурного наследия взяты на государственный учет и охраняются законом.
Однако мало просто зафиксировать и поставить на учет то или иное здание как ценный памятник. Нужно его содержать, поддерживать исторический облик и работоспособность.
Это деньги и немалые. В ограниченном местном бюджете муниципальных образований, как правило, таких средств нет. Поэтому федеральное законодательство разрешает муниципалитетам продавать такие объекты в частные руки. Но не просто продавать, а с условием ремонта и реставрации зданий, приведения их в порядок и приспособления к современному использованию.
Практика показывает, что приватизация, как правило, помогает сохранять такие объекты. Например, покупатель «Магазина купцов Оссовских» очистил от земляных масс стены южного фасада здания, провел благоустройство территории, продолжает работы во внутренних помещениях. Покупатель здания магазина, входящего в состав ансамбля «Усадьба купца Черных», привел в порядок металлические двери и ставни, обеспечивает содержание объекта и прилегающей территории. Для ряда объектов разработана научно-проектная документация на проведение работ и т. д. То есть новые владельцы исполняют условия договора по сохранности зданий и приведению их в надлежащий вид.
Федеральный закон №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» установил предельный срок для выполнения таких работ – не более семи лет.
Вот и в случае с особняком Зырянова приобретателю даны те самые семь лет на приведение здания в порядок и приспособление его к современному использованию. Можно выполнить реставрацию раньше – и тогда раньше вступить в права собственности. Но в любом случае полноправным собственником покупатель становится только тогда, когда будут выполнены все условия договора купли-продажи. До этого момента формальным собственником остается администрация Чердынского округа.
Именно это формальное основание и стало причиной, по которой инспекция по охране объектов культурного наследия подала в суд именно на администрацию, требуя проведения реставрационных работ.
Инспекция добивается ремонта
Как пояснили в инспекции, осмотр особняка купца Зырянова был проведен сотрудниками ведомства еще в 2020 году. По результатам был составлен акт технического состояния здания, которое признано неудовлетворительным. В феврале 2021 года приказом инспекции в отношении здания утверждено охранное обязательство, приказ направлен собственнику – администрации Чердынского округа. Согласно этому обязательству, срок выполнения работ по сохранению объекта – до 9 февраля 2024 года.
В сентябре 2023 года инспекция выдала разрешение на проведение работ по сохранению объекта строительной компании «Евразия-Сервис». Но к тому моменту, как мы помним, здание особняка через конкурс уже перешло в пользование ИП Шубодёрова с обязательством реставрации.
Таким образом, вокруг памятника архитектуры возникли два параллельных процесса. Новый владелец купил здание на конкурсе и взял на себя обязательства по его реставрации. При этом предыдущее руководство инспекции почему-то не учло этого факта и оставило в силе приказ от 2021 года о проведении ремонта силами местной администрации. Вызывает вопросы и срок проведения реставрационных работ, указанный в этом документе: всего три года вместо установленных законом семи.
Так и получилось, что по истечении указанного в приказе срока – 9 февраля 2024 года – инспекция подала в суд на администрацию Чердынского городского округа. Решением Чердынского районного суда от 20 июня 2024 года исковое заявление инспекции удовлетворено частично. В отношении администрации Чердынского городского округа требование о необходимости проведения ремонтных работ удовлетворено, а вот в отношении предпринимателя Екатерины Шубодёровой, которая привлекалась в качестве соответчика, в удовлетворении исковых требований отказано.
Администрация округа 26 июля подала на это решение апелляционную жалобу, и сегодня дело передано в Пермский краевой суд. Судебное заседание по рассмотрению этой жалобы пока не назначено. Как сообщили в администрации, по мнению муниципалитета, суд не учел в решении особенности приватизации объектов культурного наследия, установленные в статьях 20 и 29 Закона №178-ФЗ «О приватизации». Эти статьи как раз указывают на обязательства, возлагаемые на покупателя таких объектов. Параллельно ведется работа с собственником, чтобы ускорить проведение ремонтных работ в особняке.
Так что сегодня вокруг памятника сложилась странная ситуация. С одной стороны, из установленного в договоре купли-продажи срока проведения работ в семь лет прошло менее двух. В то же время после сделки купли-продажи имущества обязанность по его содержанию и проведению ремонта почему-то по-прежнему осталась на прежнем владельце. Судьбу конкретного памятника теперь решит суд. Но как можно впредь избежать таких патовых ситуаций с реставрацией других объектов культурного наследия в Прикамье?
Кульбиты законодательства
Как мы уже упоминали, в Чердыни за последние шесть лет приватизировано 13 объектов культурного наследия. В девяти из них собственником до выполнения условий договора остается администрация округа. Четыре объекта были проданы в декабре 2023 – мае 2024 года, и у них собственниками значатся уже покупатели. Речь об особняке, входящем в состав ансамбля «Усадьба купца Черных», магазине в составе ансамбля «Усадьба купца Ремянникова», особняке, входящем в состав ансамбля «Усадьба купца Надымова» и лавки, которая является частью ансамбля «Усадьба купца Пешехонова».
При этом на новых собственниках точно так же лежит обязанность руководствоваться при владении зданиями Законом №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия» и охранным обязательством, в котором установлены виды реставрационных работ и сроки их выполнения. И если по каким-то причинам эти обязанности выполняться не будут – претензии инспекции и других надзорных органов (например, прокуратуры) будут адресованы уже непосредственно им, а не прежнему собственнику.
Возникает наивный вопрос: а что, так можно было? Оказывается, можно. Но только с недавних пор. Федеральный законодатель, наблюдая на практике такие же многочисленные абсурдные случаи, какой происходит в Чердыни с особняком Зырянова, внес изменения в нормы приватизации объектов культурного наследия. Теперь они реализуются не на конкурсе, а на аукционе по простому принципу – кто больше заплатит, тот и получит объект. И сразу вступит в права собственности.
Мы будем следить за развитием этой весьма любопытной истории. Ведь судебное решение по этому делу будет важным прецедентом. Приватизированных памятников архитектуры в Прикамье – множество, и далеко не везде новые владельцы скрупулезно исполняют свои обязательства. Про один из таких вопиющих примеров газета «Звезда» неоднократно сообщала – почти разрушенное здание поликлиники на ул. Лебедева в Перми, вокруг которого много лет идут суды и даже возбуждено уголовное дело в отношении его сегодняшних владельцев.
Напомним, здание поликлиники на улице Лебедева, 11 является объектом культурного наследия регионального значения. В 2011 году здание вместе с земельным участком в 1,3 га было продано на торгах за 14,5 млн рублей. С тех пор прошло 13 лет, но здание только продолжает разрушаться. Никаких ремонтных работ новые собственники не ведут, а ведут только бесконечные судебные тяжбы, затягивая исполнение обязательств по реставрации.
В сентябре 2020 года по иску Государственной инспекции по охране объектов культурного наследия суд обязал владельцев бывшей поликлиники провести работы по сохранению объекта «в соответствии с согласованной научно-проектной документацией». Срок для добровольного исполнения решения – 48 месяцев – истекает 21 ноября 2024 года. Но разрешится эта история, скорее всего, раньше: по решению суда здание будет выкуплено в краевую собственность. На его восстановление в бюджете запланировано более 631 млн рублей.
Все жители края заинтересованы в том, чтобы приобретатели объектов культурного наследия ремонтировали их и содержали в порядке. От того, что бюрократические формальности и особенности законодательства пока позволяют в этом вопросе переводить стрелки на местные власти и затягивать процесс реставрации, ни самим памятникам, ни жителям наших городов и сел ни жарко, ни холодно. При этом симптоматично, что некоторые СМИ часто не предпринимают попыток всерьез разобраться в проблеме, предпочитая более простой путь огульных обвинений чиновников и бизнесменов.
На территории Пермского края по состоянию на 3 мая 2024 года расположены 3 133 объектов культурного наследия, в том числе 1 876 объектов культурного наследия федерального значения и 1 257 объектов культурного наследия регионального значения. ОКН регионального значения – объекты, обладающие историко-архитектурной, художественной, научной и мемориальной ценностью, имеющие особое значение для истории и культуры региона.
