Окраины неактуальны. Почему новостройки в отдаленных микрорайонах Перми продаются все хуже? — Звезда

Окраины неактуальны. Почему новостройки в отдаленных микрорайонах Перми продаются все хуже?

4 марта 2020 , 14:51

В прошлом году краевой центр продемонстрировал отрицательную динамику ввода в эксплуатацию многоквартирных домов: покупателей нашли чуть более 420 тысяч квадратных метров жилья. Для сравнения, в 2018 году в Перми было сдано 476 тысяч кв. метров жилой площади. Продажи квартир падают по большей части в отдаленных районах города. Для такого ухудшения спроса имеется несколько причин.

Не вписались в рынок

Чуть лучше ситуация со спросом в Кировском районе, а вот в Орджоникидзевском, включая Гайву, и в Пермском районе (административно к краевому центру не относящемуся – ред.) застройщики столкнулись с рядом характерных проблем.

– Кировский район – обособленный, многие люди здесь и живут, и работают, выезжая на левый берег Камы только по выходным, – рассказывает вице-президент Российской гильдии риелторов Екатерина Пахомова. – Потому, несмотря на то что стоимость квадратного метра жилья здесь выше, чем в других отдаленных районах Перми (45–50 тысяч рублей за квадратный метр), покупательский спрос тут довольно активный. Для него характерны приличная конкуренция среди застройщиков и большой выбор квартир. К примеру, в Нижней Курье, в микрорайоне Водники строятся жилые комплексы «Дядя Стёпа», «Навигатор», «Географ», «Дом Фрэш», ЖК по ул. Сокольской, 10б, и так далее. По словам застройщиков, хорошим спросом сейчас пользуются трехкомнатные квартиры – несколько лет назад они здесь покупались мало. И наоборот, однокомнатные продаются теперь хуже.

В целом девелоперы считают Кировский район достаточно перспективным для жилищного строительства. На стадии проектирования находятся еще как минимум три новых ЖК, стоимость квадратного метра в которых точно будет выше 45 тысяч рублей.

В Орджоникидзевском районе Перми всё намного сложнее. Случаи, когда дом введен в эксплуатацию, а квартиры в нем не проданы, встречаются достаточно часто. Хотя в районе самая низкая стоимость квадратного метра жилья в городе – 37 тысяч рублей. В прошлом году она и вовсе опускалась ниже 30 тысяч рублей!

По словам экспертов, многие застройщики «не попали в рынок». Например, в одном из жилкомплексов на ул. Менжинского очень плохо продавались большие квартиры площадью 100 квадратных метров без отделки, хотя стоимость квадратного метра там составляла всего 35 тысяч рублей.

Казалось бы, трехкомнатная квартира за 3,5 миллиона рублей – сказка! Но вообще никому, никак. Спроса на такие объекты в отдаленных районах нет.

– Квартиры в отдаленных районах на девяносто процентов покупаются с помощью ипотеки, – объясняет Пахомова. – Людьми, которые считают каждую копейку. Для них важно, чтобы квартира была не такой большой, но, например, с отделкой. Они не готовы доплачивать за ремонт, а хотят заехать и начать жить.

Плохо продавались квартиры класса «стандарт-плюс» в кирпичном доме на ул. Генерала Карбышева. Застройщик установил довольно высокую цену за свои «квадраты» – 45 тысяч рублей за метр. Учитывая, что квартиры были довольно большие, застройщик в данном случае не попал в рынок по критерию цены.

Права жильца особняка

Вообще фраза «не попал в рынок» становится бичом многих наших строительных компаний. То воздвигнут в центре города «суперэлитный» дом со стоимостью квадратного метра больше 100 тысяч рублей, квартиры в котором потом не могут продать годами. То наоборот.

К примеру, не попал в рынок застройщик ЖК «Журавли» на Гайве. Это дом с двадцатиметровыми квартирами-студиями. Сегодня продажи жилплощади там фактически встали. Хотя местоположение дома хорошее, квартиры дешевые, но клетушки-студии сегодня спросом не пользуются.

«Не попал» застройщик второго дома в жилкомплексе «Салют» в дер. Кондратово. Правда, немного по другой причине. Против строительства выступили обитатели расположенного рядом коттеджного поселка «Новая слобода».

Они уверены, что их права нарушены: по их мнению, высотка перекроет им солнечный свет и создаст транспортный коллапс. Учитывая, что по единственной дороге и так уже ездят жители огромного «Медового», семь кварталов которого расположились недалеко на площади в 27 гектаров, по поводу возникновения транспортного коллапса в Кондратове можно лишних вопросов не задавать. В общем, назревает скандал. По некоторой информации, у застройщика второго дома «Салюта» могут и вовсе отозвать разрешение на строительство...

Никто из застройщиков не хочет строить жилье в микрорайоне Висим. Благодаря плохой транспортной доступности цены на квадратные метры там приходится предлагать невеликие, рентабельность строительства будет очень невысока.

По словам Екатерины Пахомовой, наибольшим спросом в отдаленных районах Перми пользуются стандартные квартиры с отделкой, не очень большой, но и не очень маленькой пощади. Это «однушки» площадью 30–35 квадратных метров, двухкомнатные квартиры площадью 55–60 «квадратов» и «трёшки» площадью 70–75 кв. м. Такие квартиры, как правило, продаются к моменту сдачи дома. Всё, что больше или меньше, ждет своего покупателя достаточно долго.

Пауза с «покрывалом»

На нынешний момент многие застройщики не спешат строить в отдаленных районах, заняв выжидательную позицию. К тому есть два повода.

Первый – нынешний генплан Перми предлагает развитие краевой столицы как компактного города. Основная идея – развивать город, уплотняя центр. Генплан предполагает сосредоточить максимальное число жителей в центре и не предполагает расползания отдаленных районов. А площадки, которые сегодня предлагаются застройщикам администрацией, как раз в основном и находятся в отдаленных районах, в частности в Орджоникидзевском. Воздвигать многоэтажки в чистом поле в результате никто не стремится.

Вторая причина – в Перми действует новый градостроительный регламент, который ограничивает высотность новостроек в отдаленных районах шестью этажами. Застройщики даже термин такой придумали – «покрывало высотности».

Понятно, что рентабельность строительства такого дома намного ниже рентабельности строительства двадцатипятиэтажного. Если же застройщик хочет построить дом выше шести этажей, теперь он должен заплатить в бюджет специальный сбор для создания социальной инфраструктуры. А это до 4 тысяч рублей за каждый дополнительный квадратный метр в зависимости от высотности.

Для города это хорошо. А вот у застройщика при этом резко вырастает себестоимость строительства. В Орджоникидзевском районе она в среднем составляет 30 тысяч рублей. Добавьте к ним еще 4 тысячи – получится 34 тысячи рублей. А средняя стоимость квадратного метра жилья в районе – самая низкая в городе. И покупать дороже, чем за 37 тысяч рублей, охотников будет мало. Ипотечники же каждую копейку считают. А на чем застройщику зарабатывать?..

Справка «Капитала-Weekly»

Лидером по объемам строительства в Перми стал холдинг «Сатурн-Р».

В 2019 году он построил четыре высотки жилого комплекса «Авиатор» общей площадью 89,2 тысячи квадратных метров.

Второе место заняла группа компаний «ПМД». Эта корпорация сдала два объекта – жилой комплекс «Дуэт» на ул. Энгельса, 27, и «Циолковский» на ул. Циолковского, 19, общей площадью 41,2 тысячи квадратных метров.

Тройку лидеров замыкает Пермский завод силикатных панелей, который сдал четыре объекта площадью 37,6 тысячи квадратных метров.

На четвертом месте оказалась строительная группа «Развитие» с показателем в 28,7 тысячи квадратных метров. На пятом – «Кортрос-Пермь» с 26,1 тысячи квадратных метров ЖК «Гулливер».



Новости Mediametrics: