Работа над ошибками. Сможет ли новое законодательство защитить дольщиков

24 июня, 15:25

Сколько ни пиши об обманутых дольщиках – все мало. Ситуация людей, которые вложили большие деньги, для многих – последние, в покупку квартир, и в итоге так и не получили их, не может не трогать.

В России обманутые дольщики – это сотни тысяч человек. Сегодня единственный метод решения проблемы, который предлагают пострадавшим региональные власти, - заплатить во второй раз – уже за достройку жилья. Субсидии от правительства края из бюджета региона, по данным дольщиков, на некоторых объектах удается получить от силы 30% от общего числа пострадавших. Остальным приходится повторно брать кредиты, выкручиваться всеми возможными способами, чтобы заселиться в долгожданную квартиру.

Надежда сейчас на изменения в федеральном законодательстве. Их уже рассматривает Госдума - предполагают достройку проблемных объектов за счет страховых средств и госбюджета.

Изменения в федеральном законодательстве, которые вступают в действие в июле 2019 года, предполагают, что теперь деньги дольщиков будут храниться на специальных эскроу-счетах в уполномоченных банках до того момента сдачи дома. Пока идет стройка, платить будут застройщики из собственных или заемных средств.

Кроме того, банки смогут дополнительно контролировать, на что расходуются деньги и следить за ходом строительства. Эта схема может привести к ощутимому росту цен и спаду строительства, но защитит новых дольщиков от обмана.

Изменение федерального законодательства

Чтобы исключить ситуацию, когда дольщик дополнительно несет расходы по финансированию достройки жилья, Государственная дума приняла два законопроекта. О них рассказал Дмитрий Скриванов, который принимал участие в составление документа:

– Первый законопроект предлагает досрочно прекратить все договоры страхования гражданской ответственности застройщика либо договоры поручительства банка за неисполнение обязательств по уже заключенным договорам долевого участия. При этом страховщик (или банк) передаст страховую премию (или плату по договору поручительства) в специальный «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства». То есть со дня, когда такой договор страхования (поручительства) прекратится в порядке, предусмотренном законопроектом, ответственность перед участниками долевого строительства будет нести фонд.

Второй законопроект предусматривает возможность создания в регионе некоммерческого фонда, деятельность которого будет финансироваться через «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» за счет средств, предоставленных федеральным либо региональным бюджетом.

Указанный законопроект вводит жесткое регулирование деятельности фонда и использования им целевых денежных средств. Целевые денежные средства фонд сможет расходовать только на финансирование мероприятий по достройке проблемного объекта и связанных с этим процедур.

Такие поправки в целом будут способствовать более полной защите прав граждан-участников строительства.

Официальная статистика vs реальность

По статистике, в Пермском крае ежегодно сдаётся чуть больше миллиона квадратных метров жилья. По сведениям Росстата, большая часть построена за счёт собственных или заемных средств граждан. Говоря проще, платят дольщики.

С 2015 года темпы ввода нового жилья стали замедляться. В 2015 году застройщики сдали в эксплуатацию 1,154 млн кв.м, а в 2018 – 1,010 млн кв.м. В 2019 году темпы еще ниже, в сравнении с тем же периодом 2018 года. Впрочем, застройщики еще могут ускориться, чтобы закончить год с более весомым результатом.

В Перми существует официальный перечень долгостроев - в нем сейчас всего 13 объектов. Недавно краевые власти заявили о расширении списка - в ближайшее время в реестр обещали внести еще девять недостроев. Среди них - дома «Камской долины» и подконтрольных ей юрлиц: ЖК «Весна», ЖК «Авиатор», дома группы компаний «Классик»: ЖК «Триумф», «Компаунд Живаго» и «Пермские высоты». Остальные — это объекты, где застройщики обратились в суд с исками о самобанкротстве либо строительство просто стоит.

Официальный список долгостроев (данные министерства строительства и архитектуры Пермского края)

Адрес Застройщик

Г. Пермь, уд. Екатерининская, 175 ООО «ПО «Пермпропмжилстрой»»

Г. Пермь, уд Декабристов, 97 ООО «Солдес строй»

Г. Пермь, ул. Толмачева, 15 ЖСК «Толмачева, 15»

Г. Пермь, ул. Челюскинцев, 23 (2 очередь) ООО «ПермГражданСтрой»

Г. Пермь, ул. Теплогорская, 20 ООО «СИМ»

Пермский район, с. Култаево, ул. Кедровая, 18, 20 ООО «Ладный дом Урал»

Пермский район, с. Лобаново, ул. Малахитовая, 1-12 ООО «КамСтройИнвест»

Г. Пермь, ул. Цимлянская, 28, 30 ООО ТПФ «Пассаж-1»

Г. Пермь, ул. Карпинского, 113/1 ЖСК «Триумф. Квартал 2»

Г. Пермь, Мотовилихинский район, между ул. Уинская и Подполковника Галанова ООО «Компаунд Живаго»

Г. Пермь, ул. Карпинского, 114 ООО «Триумф»

Г. Пермь, ул. Углеуральская, 23, 25 ООО «КД-Девелопмент»

Однако, если посмотреть хотя бы публикации СМИ и картотеку арбитражного суда Пермского края, получится куда более внушительная цифра. Проблемы со сроками сдачи есть на нескольких десятках объектов, о которых пойдет речь далее в этой статье.

С долгами, но без жилья. Как живут обманутые дольщики

Семья Екатерины, одной из дольщиц дома по адресу Старцева, 143 живет в старом доме - он достался ее мужу в наследство. Сама Екатерина сейчас в декрете, ухаживает за малышом. «Чтобы в этом доме создать нормальные условия для ребенка, нужно вложить сотни тысяч, - рассказывает Екатерина, – когда мы решили вложить в строящуюся квартиру, она стоила 4 млн руб. Теперь мы платим ипотеку по 32 тыс. руб. в месяц, я в декрете, работает в семье только муж».

Застройщик Старцева 143 – ООО «Авиатор-3», одно из юридических лиц «Камской долины», часть структур которой и руководители компании лично проходят сейчас через процедуру банкротства. При этом само ООО «Авиатор-3» не имеет никаких активов, так что, даже если инициировать его банкротство, оно ничего не даст дольщикам.

Инициативная группа дольщиков неоднократно обращалась в минстрой и инспекцию госстройнадзора «Не то что обращались, живем практически там», - говорит Екатерина. Единственный путь решения проблем, который могут предложить чиновники, - это создание жилищно-строительного кооператива и достройка объекта на дополнительные средства, которые повторно должны будут вложить сами дольщики.

По словам Екатерины, сумма, которую должны будут заплатить в этом случае дольщики, составляет 20 тыс. руб. за 1 кв. м. То есть, чтобы достроить квартиру площадью 80 кв. м, которую они приобрели, семье Екатерины потребуется вложить еще 1,6 млн руб.

По словам дольщицы, в доме 340 квартир, 11 из них были выкуплены юрлицами, остальные покупатели – физические лица. «От силы человек 40 из нас попадает под субсидии, которые выдает краевое правительство», - рассказала женщина. Остальные будут должны вложиться в стройку еще раз.

В семье Александра Шмаргуна пятеро детей. Они также вложилась в дом на Старцева 143, потратив более 7 млн руб. Александр купил две квартиры: себе и родителям, с которыми семья хотела жить по соседству, чтобы бабушки могли гулять с внуками. Но не сложилась семейная идиллия, дом стоит недостроенным.

По словам Александра, с предложением достроить дом выступила компания «Сатурн-Р». За это они запросили земельный участок под строительство в черте города либо за городом. С просьбой выделить участок дольщики обратились в мэрию, однако, на это чиновники не пошли, сославшись на то, что земли в городе мало, и выделить им нечего.

Долина бесконечных вложений

Старцева, 143 – не единственный долгострой «Камской долины». Всего несколько лет назад это был один из самых надежных застройщиков города, объемы вводимого жилья росли год от года, и именно поэтому дольщики, которые доверили свои деньги этой компании, сейчас находятся в наиболее тяжелом положении.

Среди долгостроев АО «Камская долина» на 2019 год в Пермском крае – дома по улицам Переселенческая 100 и 98, Углеуральская 25, Советская 30а, Автозаводская 11 (секции 1, 2а, 2б), Лазурная 100, Космонавта Леонова 45. Эти здания уже несколько лет стоят недостроенными. В официальный список недостроев из этих объектов входит два: Перселенческая 100 и Углеуральская 25. За сотальные объекты краевые власти ответственность не берут, а дольщики пока сидят без квартир и платят ипотеку за то, чего у них нет и возможно, никогда не будет.

Еще в феврале представители регионального минстроя говорили о том, что официальный реестр могут пополнить еще девять объектов, среди которых дома «Камской долины», а также группы компаний «Классик», которой принадлежат ЖК «Триумф», «Компаунд Живаго» и «Пермские высоты».

Первый пермский микрорайон

Еще одна долгая и печальная история на пермском рынке недвижимости связана с «Первым пермским микрорайоном» в селе Лобаново Пермского района. В конце апреля 2019 года объект посетила группа контроля партии «Единая Россия», в которую вошли депутаты Госдумы Дмитрий Скриванов и Александр Якубовский. Депутаты спрашивали у представителей краевого минстроя, когда наконец будут определены сроки и бюдежт достройки домов.

— В прошлый раз, насколько я помню, мы называли итоговым 2017 год. Мы давали обязательства перед дольщиками, что созданный ЖСК ускорит процесс реализации дома, но по итогу мы видим, что ничего не изменилось, — говорил тогда Дмитрий Скриванов.

Строительство должна была вести компания «КамСтройИнвест». В проекте было 12 трехэтажных домов, сдать которые должны были еще в 2015 году. Но в 2016 году строительство остановилось, с тех пор дома так и стоят недостроенными, и уже обветшали настолько, что требуют ремонта.

С подачи Дмитрия Скриванова было возбуждено уголовное дело по статье «Мошенничество» по факту хищения денежных средств при реализации этого проекта. В злоупотреблении на 954 млн руб. и мошенничестве на 15 млн руб. подозреваются совладельцы «Камстройинвеста» Алексей Лобанов и Ирина Малыгина.

Целый год потратил краевой минстрой на то, чтобы вывести дом из процедуры банкротства и создать ЖСК, но до строительства еще далеко – после экспертизы необходимо будет составить окончательный проект и бюджет достройки домов. «К концу мая у нас на руках окажется результат экспедиции и все необходимые документы, чтобы составить окончательный проект домов и бюджет их строительства. Тогда мы встретимся с дольщиками и обсудим план работ», - обещал тогда министр строительства и архитектуры Пермского края Михаил Сюткин. Однако, ни проекта, ни бюджета достройки Первого Пермского микрорайона до сих пор не появилось.

Трест доброй надежды

Лучше идут дела у другого застройщика, которого уже несколько раз пытались обанкротить, – Строительно-монтажного треста № 14. Новость о трудностях этой компании потрясла рынок, ведь это старейший застройщик Перми, который начал свою деятельность еще в советские годы. Его история насчитывает почти 60 лет, но в течение последних двух лет у треста были серьезные финансовые проблемы: выручка резко упала, компания понесла сотни миллионов рублей убытков.

Тем не менее, на большинстве объектов работы ведутся, правда, медленно. Как сообщали ранее представители краевого минстроя, ситуация по объектам треста № 14 не представляется безнадежной, поэтому их объекты в официальный реестр пока не попадают.

СМТ № 14 строит дома по адресам ул. Куйбышева, 109а, ул. Сокольская, 10б, в Пермском районе - поселение Двуреченское, п. Горный, ул. Конников, 3а, в селе Фролы - ул.Весенняя, 16. По всем объектам сроки сдачи перенесены, а в конце мая Арбитражный суд Пермского края принял к производству очередной иск о банкротстве Треста № 14.

Тем не менее, дольщики Треста пока воздерживаются от открытых выступлений и надеются на то, что их дома все-таки будут сданы. Они даже собираются выступить в суде с ходатайством в пользу компании.

Берег левый, берег правый

Арбитражный суд Прикамья также рассматривает иски о банкротстве компаний группы «Правый берег». Это «А-Система», «А-Технологии». Эти компании ответственны за объекты по адресам: ул. Кировоградская, 68а, ул. Адмирала Ушакова, 34, ул. Юнг Прикамья, 14. На последний объект также обратили внимание власти, и собираются включить его в официальный реестр проблемных домов.

Другие два объекта пока не числятся проблемными официально, но дома до сих пор не сданы в эксплуатацию. На Кировоградской, 68а – конфликт и суды с Пермской сетевой компанией, которая неправильно подключила дом к сетям. Пока суды не закончатся, отопления не будет, а это значит, что завершение строительных работ невозможно. Дольщики так и не получили своих квартир.

А вот те, кто вложил средства в дом по ул. Адмирала Ушакова, 34, по сообщению минстроя, смогут хотя бы получить страховые выплаты за перенос сроков строительства. Для этого им придется обратиться в суд. Застройщик «А-Технологии» с конца апреля 2019 года находится в состоянии конкурсного производства, также суд запретил компании привлекать средства дольщиков. Более того, в отношении председателя правления ЖСК «Правый берег» Андрея Механошина возбуждено уголовное дело по подозрению в нецелевом расходовании 37 млн руб.

Классика жанра

Группа компаний «Классик» также оказалась не в состоянии достроить несколько объектов: ЖК «Триумф», «Компаунд Живаго» и «Пермские высоты». Дольщиков в этих проектах набралось три тысячи. Отдельные дома из этих комплексов уже входят в официальный список проблемных объектов, и достраиваются за счет средств дольщиков, собирается минстрой реализовать эту схему и на других объектах.

«Решение» от краевых властей: заплатите еще раз

На сегодняшний день перед властями всех уровней стоит две глобальные задачи: решить проблемы уже существующих «обманутых дольщиков» и не допустить появления новых. При этом нужно соблюсти баланс интересов всех участников процесса строительства жилья: граждан, застройщиков, кредитных организаций, местных и государственных органов власти.

«Законом края предусмотрена субсидия пострадавшим гражданам, но, во-первых, чтобы её получить, нужно соответствовать определенным критериям, а во-вторых, размер такой субсидии может не покрывать расходы гражданина по финансированию достройки жилья. Такой подход к решению проблемы неприемлем», - комментирует ситуацию депутат Госдумы Дмитрий Скриванов.

В Пермском крае для решения проблем обманутых дольщиков введены в действие Постановление Правительства Пермского края от 05.07.2017 № 617-п и Закон Пермского края от 31.10.2017 №144-ПК. Указанными документами утверждены меры по достройке многоквартирных домов и меры государственной поддержки отдельных категорий граждан, пострадавших от действий застройщиков.

Большинство проблемных объектов достраивается через схему создания ЖСК при введении процедуры банкротства в отношении застройщика. Фактически это означает, что «обманутый дольщик» трансформируется в пайщика ЖСК и финансирует достройку своего жилья, за которое он уже один раз заплатил.

Текст: Олеся Иванова

Фото: открытые источники