Мал дисконт, да дорог: можно ли сэкономить на покупке жилья, когда квадратный метр дорожает

29 января, 11:18

Цены на жилую недвижимость в Перми растут. Дорожают квартиры и в новостройках, и на вторичном рынке. Эксперты прогнозируют, что этот тренд сохранится на протяжении всего 2020 года.

Подорожание связано не только с ростом цен на стройматериалы и технику. Еще год назад застройщики могли использовать деньги дольщиков. Теперь закон обязал их кредитоваться в банках, что значительно дороже.

Отложенный эффект

Ипотека в прошлом году стала доступнее. Обычно дешёвая ипотека подхлёстывает цены в недвижимости, ведь более доступные жилищные кредиты стимулируют спрос. Но сейчас снижающиеся ипотечные ставки не вызывают такого эффекта, поскольку для многих граждан покупка квартиры всё равно не по карману. В результате годовой объём ипотеки в России в прошлом году сократился на 14%. Пермский край демонстрирует схожие с общероссийскими показатели.

— Долевое строительство, когда можно было улучшить жилищные условия с серьёзным дисконтом, кануло в лету. С 1 июля 2019 года застройщики должны работать с использованием эскроу-счетов, на которых будут накапливаться средства горожан. До окончания работ строительные компании этими деньгами пользоваться не могут — их будут кредитовать банки. Таким образом, один из драйверов роста новостроек в 2020—2021 годах — софинансирование будущих собственников квартир — утрачен. Пермские девелоперы еще в прошлом году стали постепенно пересматривать планы комплексной застройки на территории города, — рассказывает специалист по купле-продаже недвижимости Юлия Володькова.

Как следствие, уже в начале года в Перми зафиксирован скачок цен на квартиры в новостройках. По данным «Циана», в январе 2020 года квадратный метр первичной недвижимости в Перми стоил 63,4 тыс. рублей, что на 4% выше, чем в декабре 2019 года, и на 8,6% больше, чем годом ранее. Об увеличении цен на новостройки на 10,2% сообщали и аналитики сайта «Авито Недвижимость».

Дорожает и «вторичка». Не такими темпами, как новое жильё, но тоже активно. Аналитики портала domofond.ru проанализировали динамику изменения цены квадратного метра жилья на вторичном рынке недвижимости в России за год, с декабря 2018 года по декабрь 2019-го. В Перми средняя стоимость выросла на 5% (2,6 тыс. рублей) — с 51 тыс. до 53,6 тыс. рублей. Это больше, чем в среднем по стране, как по динамике роста (в целом по России рост составил 4,4%), так и по средней цене (1 кв. м жилья в целом по России стоит в среднем 45 тыс. рублей).

Экономить с умом

Покупать ли квартиру на растущем рынке? Единого мнения риелторов на этот счет нет. Но несколько работающих советов, как можно сэкономить на покупке жилья, участники рынка дают.

До четверти рыночной стоимости можно сэкономить при приобретении так называемых «убитых» квартир. С недавнего времени такой бизнес вновь вошел в активную фазу, считают сотрудники сразу нескольких агентств недвижимости. Доля таких квартир на рынке жилья в Перми за последние годы заметно выросла и, по оценкам экспертов, уже превысила 5%.

— Малоликвидные квартиры в Перми — это прежде всего жилье в хрущевках, брежневках, типовых домах позднего советского периода, а также коммунальные квартиры. К этому сегменту также стоит отнести недвижимость на последнем этаже в доме с протекающей крышей и на первом этаже с проблемным подвалом. Причем часто жилье доводят до ужасающего состояния не общедомовые проблемы, а сами собственники или арендаторы. При выходе таких объектов на рынок уже на старте предполагается хороший дисконт, — говорит аналитик рынка недвижимости Александр Шкерин.

При покупке недвижимости, нуждающейся в капитальном ремонте, необходимо скрупулёзно просчитать объем предстоящих вложений. Покупка «убитой» квартиры может быть выгодной лишь в том случае, если капремонт приведет к повышению стоимости объекта на рынке. На рост цены влияет сразу несколько факторов: технические характеристики квартиры, тип жилищного фонда, расположение дома и вид из окна, состояние подъезда и социальной среды.

— Экономически обоснованным может быть и приобретение «нехорошей» квартиры не только в центре города, но и в отдаленных районах Перми. Важно, чтобы микрорайон, в котором находится дом, был доступен в транспортном плане, была благополучная экология, социальная инфраструктура, невысокий процент износа дома. Стоит обратить внимание и на соседей. И очень важно тщательно проанализировать всю юридическую историю потенциальной покупки, — советует Юлия Володькова.

Если квартира покупается для последующей перепродажи, при грамотном подходе можно неплохо заработать. Например, вложения в пределах 300—350 тыс. рублей в трехкомнатную квартиру в Мотовилихе позднее позволили перепродать объект почти на 1 млн рублей дороже.

Если квартира покупается не для продажи, а для комфортной жизни, надо быть готовым к серьезным затратам и сносу всего старого, включая замену пола, окон, дверей, реставрацию стен, проведение новых коммуникаций. Оценивать всё надо на старте.

На чужом несчастье

Еще один хороший вариант сэкономить при покупке квартиры — это приобретение залоговой недвижимости у банка. Стоимость такого жилья может быть на 20% ниже среднерыночной, при этом банки, как правило, предлагают льготную ипотеку.

— Предложения о продаже квартир, с которыми должники готовы расстаться добровольно, в рамках досудебного урегулирования, публикуются на сайтах банков. Цену в таких случаях устанавливают заемщики, которые хотят получить от продажи как можно больше, чтобы после погашения кредита им осталось хоть что-то. Здесь уже поле для маневра у потенциального покупателя. Тот случай, когда торг уместен, — делится опытом кредитный эксперт Рушания Галлиулина.

Процесс оформления залоговых квартир в собственность проходит так же быстро, как и при обычной сделке. Банк полностью отслеживает момент подписания договора купли-продажи, зачисления денег в счет погашения задолженности за действующего заемщика и саму регистрацию сделки. При этом банки предлагают новому покупателю сначала погасить задолженность за действующего заемщика, а потом уже регистрируют сделку в Росреестре.

К плюсам покупки залоговой квартиры можно отнести то, что объект проверен на чистоту предыдущих сделок. А поскольку риск отчуждения права собственности сводится к минимуму, можно сэкономить на услугах риелтора, который обычно и занимается такого рода проверками.

При складывающейся тенденции повышения стоимости жилья популярность вариантов с оптимизацией расходов на покупку квартиры будет расти. Так что решение об улучшении жилищных условий в свете сложившихся трендов стоит принимать оперативно, но взвешенно.

Николай Ставцев, фото pixabay.com