Трудная пермская доля

30 июля, 12:11


По данным Росреестра, в первом полугодии 2020 г. почти в полтора раза упало количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве. Регистрация прав собственности в этом сегменте снизилась еще сильнее – почти вдвое. По оценкам экспертов, кризис в отрасли лишь отчасти связан со вспышкой COVID-19.

Минус 42

По состоянию на 1 июля 2020 г. управлением Росреестра по Пермскому краю зарегистрировано свыше 4,4 тыс. договоров участия в долевом строительстве. Это на 42% меньше, чем в 2019 году (свыше 7,5 тыс.). Также за первое полугодие было зарегистрировано более 4,9 тыс. прав собственности участника долевого строительства и прав собственности застройщика. Этот показатель снизился почти вдвое по сравнению с 2019 г. (9362 договора).

На этом фоне в Единый реестр проблемных объектов включено 58 объектов незавершенного строительства, расположенных на территории Пермского края, общая жилая площадь составляет 419 тыс. квадратных метров. Общее количество граждан, заключивших договоры долевого участия – более 4,3 тыс. человек.

С 1 января по 1 июля 2020 года на кадастровый учет было поставлено лишь 19 многоквартирных домов, что на 24% меньше, чем в 2019 году (25). Из них большая часть находится в городе Перми (16 домов), остальные новостройки – в Пермском районе: в д. Кондратово и п. Фролы.

Общая площадь объектов, информация о которых внесена в Единый государственный реестр недвижимости, составляет 397 249,3 кв. м.

Падение долевого строительства в Прикамье выглядит более масштабным, чем в соседних регионах. Так, в Удмуртии, Кировской и Свердловской областях этот показатель снизился примерно на 15-20%, в Татарстане – примерно на 10%.

Как считают опрошенные «Капиталом-Weekly» эксперты, стагнация в строительной отрасли региона лишь отчасти связана с последствиями ограничительных мер, введенных в Пермском крае из-за пандемии коронавируса. По оценке ведущих девелоперов, причины падения долевого строительства существенно глубже. Переход на проектное финансирование, проблемы во взаимодействии с ресурсоснабжающими организациями, отсутствие внятной правовой базы для возведения жилья – все это ставит перед отраслью серьезные вызовы.

Инвестиционная непривлекательность

Прошлогоднее «переформатирование» строительной отрасли с введением нового федерального закона о долевом строительстве и появлением эскроу-счетов должно было защитить права инвесторов. В реальности эти нововведения сделали многоэтажное жилищное строительство нерентабельным. Система проектного финансирования выгодна прежде всего банкам и финансовым организациям, считают многие застройщики.

В Пермском крае примерно четверть приобретаемых на этапе нулевого цикла квартир были объектами инвестиций частных лиц. Дисконт на старте составлял до 40% рыночной стоимости помещения. «С введением нового алгоритма финансирования больших строек сложившаяся годами система рушится. Из-за того, что банки требуют оплату за услугу предоставления счета и проценты за кредитование застройщика, последний вынужден закладывать эти затраты в стоимость квартир. Отбить частному инвестору свои вложения в квартиру становится проблематично», — рассказал «Капиталу-Weekly» риэлтор Алексей Мокрецов.

Действительно, средства аккумулируются на эскроу-счете на длительный срок – зачастую на несколько лет. Проценты по ним не начисляются, инфляция растворяет существенную часть депонированной суммы. Да, если застройщик не закончит строительство дома по каким-либо причинам, то деньги будут возвращены покупателю в полном объеме. Но в итоге и потенциальный инвестор, и застройщик все равно несут существенные потери, а покупка квартир в качестве объекта инвестирования попросту теряет смысл.

Пермская жилищная аномалия

В Перми на перспективный рынок строительства многоквартирных жилых домов оказывает негативное влияние фактор нестабильности в местном регулировании правил землепользования и застройки. Неоднозначные решения муниципалитета об ограничении этажности и плотности строительства, помноженные на специальные дополнительные соглашения, по которым можно сделать исключения для крупных застройщиков, делают весь рынок турбулентным.

С подачи предыдущего губернатора Пермского края Максима Решетникова девелоперы не только платили в бюджет, но и вкладывались в возведение социально значимых объектов – таких, как школы, детские сады, спортивные площадки. По факту в казну шли сотни миллионов рублей от застройщиков, а на баланс города передавались построенные за счет бизнеса объекты. Однако сбои в этом механизме приводят к кризисным ситуациям.

Яркий пример – недавний скандал с жилищным комплексом «Арсенал». Компания «Сатурн-Р» приступила к застройке в микрорайоне Красные Казармы почти пять лет назад. Сейчас сданы и заселены девять домов, в процессе строительства – еще пять. Девелопер заключил с властями соглашение, согласно которому за разрешение повысить этажность зданий обязался построить школу (на 1225 мест) и детский сад (на 75 мест) и передать их муниципалитету. Застройщик также перечислил деньги в бюджет из расчета 4 тыс. рублей за каждый дополнительный квадратный метр. Стороны выполняли взятые на себя обязательства до февраля 2020 года. Однако с приходом нового врио главы региона власти поставили исполнение обещанного на паузу. Застройщик же был вынужден в ответ на одностороннее нарушение условий соглашения приостановить передачу возведенных за свой счет объектов в собственность города, а также потребовать обратно перечисленные в бюджет деньги.

В схожей ситуации могут оказаться и другие крупные застройщики, работающие в Перми. Отсутствие внятной и четкой градостроительной политики, а также манкирование взятыми на себя обязательствами на пользу рынку не идет. Страдают в итоге не только девелоперы, но и участники долевого строительства, а также потенциальные покупатели жилья.

Свои проблемы – в Березниках. Строительство микрорайона «Любимов» началось здесь в 2014 г. Его предназначение – переселение жителей города из зоны техногенной аварии. В качестве застройщика выступило АО «Корпорация развития Пермского края». Всего из бюджетов разных уровней на строительство направлено более 11 млрд рублей. До 2017 года строительство в «Любимове» вели пермские строительные компании, такие как АО «Камская долина», ОАО «СтройПанельКомплект», эти дома уже сданы в эксплуатацию и заселены.

Три года назад пермские застройщики проиграли контракты на продолжение строительства жилищного комплекса «Любимов». К большой стройке подключились иногородние компании: столичное ЗАО «Еврострой», петербургское ООО «Спецстрой», казанское ООО «Строительное управление «Радиант». «В итоге недостроенные объекты попали в число проблемных, а обманутые дольщики подают иски в Березниковский городской суд», — рассказывает местная активистка Валентина Половцева.

Николай Ставцев