Негде жить

В списке российских мегаполисов Пермь постепенно переместилась в аутсайдеры по обеспеченности благоустроенным жильем и стала лидером по объему ветхого жилого фонда. Выполнение нацпроекта «Жилье и городская среда» в этих условиях может оказаться под угрозой.

Бодрые реляции властей о наращивании объемов ввода в эксплуатацию многоквартирных домов на территории столицы Прикамья при углубленном изучении оказываются не столь радостными.

По данным Пермьстата, в первом полугодии 2020 года в эксплуатацию в регионе введено 432,8 тыс. кв. метров жилья – 6040 квартир. Это на 11,7% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. Из этого почти две трети приходится на Пермь.

Официальные данные краевого минстроя таковы: на протяжении пяти лет в Пермском крае ежегодно вводится в строй более одного миллиона кв. метров жилья. В 2018 году этот показатель составил 1,081 млн кв. м, а в 2019-м произошло увеличение до 1,172 млн кв. м. По итогам 2020 года планируется сдать 1,3 млн кв. м.

Как известно, рост объемов жилищного строительства определен одним из приоритетов реализуемого с 2019 года национального проекта «Жилье и городская среда», инициированного президентом России Владимиром Путиным.

Вот только благостная статистика не стыкуется с данными Росреестра, Федеральной налоговой службы и самих застройщиков. Возможно, подводит методология расчетов, но, изучая показатели регистраторов и налоговиков, найти один миллион кв. метров жилья не получается. По данным же девелоперов, отмечается последовательное снижение введенных в эксплуатацию новостроек.

Кое-как прирост дает постановка на учет и легализация ранее построенной недвижимости – за счет так называемой «дачной амнистии» и общего курса на вывод из тени объектов индивидуального жилищного строительства.

Кроме того, участники рынка считают, что не стоит недооценивать и эффект низкой базы 2019 года при сравнении с 2020-м. Аналитики центра «КД-Консалтинг» подсчитали, что в Перми в 2019 году строительные компании ввели в эксплуатацию 406,9 тыс. кв. м многоквартирного жилья. Это на 14,5% меньше, чем в 2018-м (476,2 тыс. кв. м). Соотношение в абсолютных цифрах – 9366 квартир в 2018 году против 8274 в 2019-м. В 2020 году пропорция сохраняется, тренд отрицательный.

Свежую аналитику приводят и застройщики. Главный архитектор компании «Сатурн-Р» Игорь Луговой опубликовал наглядные данные на сентябрь 2020 года.

Результаты мониторинга для Перми удручающие. По объему ввода жилья в эксплуатацию (4,84 кв. м. на человека) город уступает Ижевску (7,05 кв. м), Ярославлю (6,01 кв. м), Самаре (6 кв. м) и даже Кемерову (5,08 кв. м). С такими мегаполисами, как Москва, Санкт-Петербург, Краснодар, Казань или Екатеринбург, сравнивать Пермь и вовсе бессмысленно.

При этом обеспеченность пермяков благоустроенным жильем – одна из самых низких в стране.

Зато по количеству ветхого жилья Пермь уверенно держит лидерство. Данный показатель – 1 149 200 кв. метров (4,52% всего жилого фонда). Для сравнения, в Ижевске насчитывается 387 828 «ветхих» кв. м (2,66% всего жилого фонда), в Челябинске – 429 411 кв. м (1,36%), в Кемерове – 525 420 кв. м (3,78%),

в Ярославле – 572 991 кв. м (3,39%), в Самаре – 737 343 кв. м (2,38%).

В лидерах Пермь разве что по себестоимости строительства много-

квартирных жилых домов – 40,3 тыс. рублей за 1 кв. метр. Дороже только в Ижевске – 41 тыс. рублей.

Средняя же стоимость квадратного метра в пермских новостройках в августе 2020 года превысила 64 тыс. рублей. За год она выросла почти на 5% (плюс 3 тыс. рублей).

Причиной роста цен и, соответственно, продаж в сегменте новостроек ретейлеры называют совокупность нескольких факторов, которые парадоксальным образом сложились к осени 2020 года.

Так, серьезно подешевела ипотека. Процентные ставки по кредитам снизились благодаря программе господдержки строительной отрасли. Стимулировал рынок сейчас и отложенный спрос, связанный с пандемией коронавируса. А финальный аккорд – стремительное падение рубля по отношению к евро и доллару. Порознь, может, это и не повлияло бы на ситуацию на рынке, но всё вместе дало синергетический эффект, заявил в беседе с «Капиталом-Weekly» директор агентства недвижимости «Кама-Профи» Сергей Осташев.

Солидарны с профессиональными продавцами недвижимости и в банковском сообществе. Госпрограмма льготной ипотеки с субсидируемой процентной ставкой этой осенью действительно наиболее востребованный продукт у заемщиков, считают сразу несколько опрошенных корреспондентом «Капитала-Weekly» руководителей пермских подразделений крупных отечественных банков. Анализ сделок купли-продажи жилья в целом по рынку показывает, что льготная программа обеспечивает до половины спроса на ипотеку.

Однако в возможную активизацию жилищного строительства в Перми верят не-

многие. За первое полугодие общее количество зарегистрированных договоров долевого участия снизилось на 42%. Причины не только во введенном режиме самоизоляции. Во многом падение обусловлено новым порядком привлечения денежных средств участников долевого строительства с применением эскроу-счетов. Ряд застройщиков так и не смог вписаться в новые реалии, отмечает Сергей Осташев. А часть ведущих пермских девелоперов потеряла стимул привлекать средства дольщиков на ранних стадиях строительства.

– Пермь должна строить больше жилья, а не тормозить строительное производство. И нужно срочно отменять все необоснованные ограничения строительства жилья по плотности и высотности и начать реально стимулировать строительство именно жилых домов как для расселения населения из ветхого и аварийного жилья, так и для улучшения обеспеченности жильем населения, – заявил «Капиталу-Weekly» Игорь Луговой.

Вдобавок застройщики сетуют, что строительная отрасль в Перми теряет рентабельность. Долгосрочное планирование, краеугольный камень этого бизнеса, в местных нестабильных условиях, помноженных на изменения на общероссийском уровне, делает инвестиции в жилищные проекты слишком рискованными. Городские правила землепользования и застройки перекраиваются Пермской городской думой почти на каждом пленарном заседании: произвольно меняются ограничения по этажности, плотности застройки, ряду других параметров…

Николай Ставцев

Справка «Капитала-Weekly»

Нацпроект «Жильё и городская среда»

Национальный проект «Жилье и городская среда» является развитием стартовавших в октябре – декабре 2016 года приоритетных проектов «Ипотека и арендное жилье», «Обеспечение качества жилищно-коммунальных услуг» и «Формирование комфортной городской среды». Проект охватывает всю территорию РФ.

В него включены четыре подраздела – федеральных проекта:

– «Ипотека» (руководитель – заместитель министра финансов РФ Алексей Моисеев);

– «Жилье» (руководитель – заместитель главы Минстроя России Никита Стасишин);

– «Формирование комфортной городской среды» (руководитель – заместитель главы Минстроя России Андрей Чибис);

– обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда (им также руководит Андрей Чибис).

Куратор нацпроекта – вице-премьер Правительства РФ Марат Хуснуллин.

Паспорт нацпроекта был утвержден Советом при Президенте РФ по стратегическому развитию и нацпроектам 24 сентября 2018 года. Его реализация началась 1 октября 2018-го.

Нацпроект включает в себя пять целей со следующими показателями:

Семьи со средним достатком должны обеспечиваться доступным жильем, в т. ч. с возможностью приобретения или строительства ими жилья с использованием ипотечного кредита по ставке менее 8% в 2024 году (средний уровень ставки на 1 января 2018-го составлял 10,6%). Количество предоставленных ипотечных кредитов должно вырасти в два раза: с 1,1 млн в 2017 году до 2,26 млн в 2024-м.

 Объем жилищного строительства должен вырасти к 2024 году в 1,51 раза: до 120 млн кв. м в год (в 2017-м было сдано 79,2 млн кв. м). 80 млн кв. м нового жилья будут приходиться на многоквартирные жилые дома (в 2017 году этот показатель был в 1,7 раза ниже и составлял 46,2 млн кв. м). При этом в 2024 году строительство 53 миллионов кв. м в новых многоквартирных домах должно быть профинансировано за счет ипотечного кредитования (в 2017 году таким образом было профинансировано строительство 16,3 млн кв. м).

 На 30% должен вырасти индекс качества и комфортности городской среды, в соответствии с этим индексом количество городов с неблагоприятной средой должно снизиться в два раза. Доля городов с благоприятной средой вырастет с 25% в 2019 году до 60% в 2024 году. Методика формирования индекса была утверждена в марте 2019-го.

 Планируется создание механизма прямого участия граждан в формировании комфортной городской среды. С 5% (по состоянию на 1 января 2018 года) до 30% должна вырасти доля граждан, принимающих участие в решении вопросов развития городской среды.

 Объемы непригодного для проживания жилищного фонда должны устойчиво сокращаться. В период с 2018-го по 2024 год суммарно должно быть расселено 9,54 млн кв. м непригодного для проживания жилфонда.

В рамках нацпроекта «Жилье и городская среда» планируется усовершенствовать механизмы финансирования жилищного строительства; модернизировать строительную отрасль и повысить качество индустриального жилищного строительства, стимулируя внедрение передовых технологий; создать механизмы развития комфортной городской среды, комплексного развития городов и других населенных пунктов с учетом индекса качества городской среды; создать механизмы переселения граждан из непригодного для проживания жилищного фонда с соблюдением их жилищных прав.

Всего на исполнение нацпроекта до 2024 года планируется потратить 1 трлн 66,2 млрд рублей, в т. ч. 891 млрд из федерального бюджета, 167,8 млрд из консолидированных бюджетов субъектов РФ и 7,4 млрд из внебюджетных источников.

По материалам «ТАСС-Досье»