Первый с торгов. В Перми приставы выставили на продажу аварийный дом

4 декабря, 11:57

Перми судебные приставы выставили на продажу семиквартирный дом в центре Перми, об этом сообщили в УФССП по Пермскому краю. Юристы говорят, что такой случай — прецедент.

В службе судебных приставов пояснили, что домом № 38 по улице Екатерининской владеют 43 гражданина. Все они проиграли суд департаменту жилищно-коммунального хозяйства администрации Перми. Дом был признан аварийным в 2012 году, а в 2016-м чиновники сообщили собственникам, что дом нужно отремонтировать. Этого не произошло. И департамент обратился в суд Ленинского района с иском о продаже дома и прекращении права ответчиков на принадлежащие им доли в праве собственности.

 

 

Суд удовлетворил требования истца, руководствуясь статьей 293 ГК РФ, согласно которой, если владельцы жилья используют его не по назначению, или систематически нарушают права и интересы соседей, или бесхозяйственно обращаются с жильем, допускают его разрушение, то местные власти могут вмешаться. При этом, если после предупреждения собственники продолжают нарушать права и интересы соседей, или использовать жилое помещение не по назначению, или без уважительных причин не производят необходимый ремонт, то суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилья с выплатой собственникам вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Из решений судов, которые изучила «Звезда», следует, что чиновники пермской мэрии действительно выиграли иск о продаже дома с пуб­личных торгов. Однако сейчас приставы продают за 8,3 миллиона рублей не только дом, но и землю под ним, а также на­дворные постройки. Оказалось, что уже после иска департамента сами приставы обратились в суд, где фактически сообщили, что продать один дом, без земли, невозможно. Поэтому выставлять на торги нужно и то и другое. И выиграли.

По информации Росреестра, кадастровая стоимость дома составляет 15 миллионов рублей, земли – пять миллионов рублей. В апелляции отстоять права собственности владельцам не удалось.

Спорная схема

Юрист Фонда содействия ТСЖ Станислав Шестаков рассказал, почему случай продажи жилого дома с торгов — прецедентный

Дело в том, что в нашем городе механизм, прописанный в статье 293 Гражданского кодекса РФ, к аварийным домам еще никогда не применялся. По крайней мере, мне такие случаи не известны. Не слышал о подобных случаях и в других субъектах РФ. Таким образом, в Перми создан прецедент, обкатывается механизм, который может быть применен и в дальнейшем.

Схема расселения аварийных домов с помощью статьи 293 ГК РФ придумана здорово и реализована идеально, остается только снять перед авторами идеи шляпу. В результате этой схемы власти одним махом смогли нейтрализовать сразу 43 (!) собственников. При этом, во-первых, администрации Перми не надо разбираться с каждым из них по отдельности, тем или иным способом разрешая проблему расселения (путем выплаты возмещения, предоставления другого жилого помещения или социальной выплаты); во-вторых, всё это мероприятие обойдется гораздо дешевле; в-третьих, тратить деньги будет не администрация, а победитель торгов.

Между тем, думаю, если дом признан аварийным, то должна применяться никак не статья 293 Гражданского кодекса, а специальные нормы, прописанные в статье 32 ЖК РФ, и иные нормы законодательства, которые предоставляют собственникам жилых помещений значительно больше прав и гарантий.

Кроме того, на мой взгляд, спорный дом все-таки индивидуальный. Суд, принимая решение, ссылался на технический паспорт здания от 2003 года. Но, по моему мнению, тот факт, что дом не многоквартирный, следует и из того, что речь идет о продаже с публичных торгов всего дома целиком. Многоквартирный дом, конечно, тоже можно продать с торгов, почему бы и нет, но только путем продажи всех квартир в нем отдельно, можно и единовременно.

Если в доме семь квартир, как указано в информации, то тогда должно быть семь исков и, соответственно, семь судебных решений. Конечно, все семь исков могли быть объединены в одно производство, но, в любом случае, каждая квартира выставлялась бы на торги отдельно и оценивалась отдельно. Здесь же оценен весь дом целиком, что может означать только то, что он является индивидуальным.

Соответственно, и земельный участок под домом имеет вид разрешенного использования «под жилой дом». И здесь возникают вопросы о правовой судьбе участка, поскольку правовой режим земли под ИЖС отличается от правового режима участка под многоквартирным домом, доля в праве собственности на который автоматически следует за судьбой квартир. Очевидно, этот вопрос вставал и перед администрацией Перми, поскольку в своем исковом заявлении к собственникам о прекращении права собственности на дом администрация не заявляла об изъятии земельного участка.

Земельный участок был изъят у собственников на основании отдельного судебного решения, вынесенного уже по иску службы судебных приставов. При этом никаких самостоятельных оснований для изъятия земельного участка, указанных в главе 17 Гражданского кодекса или в Земельном кодексе, заявлено не было. Служба судебных приставов заявила в иске, что не может продать дом без одновременной продажи земельного участка.

Очевидно, земельный участок, который в первую очередь и интересует потенциального покупателя, приобретет какой-то крупный застройщик. При этом, возможно, он не будет сам участвовать в публичных торгах, в его интересах, скорее всего, выступит иное физическое или юридическое лицо. Потом это лицо передаст приобретенный земельный участок нашему застройщику, который объединит полученный земельный участок с соседними, чтобы построить новые многоквартирные дома, что, наверное, само по себе и неплохо.

Плохо только то, что в результате реализации этой схемы люди за свою собственность в центре города получат копейки. Да, наверное, большая часть собственников никогда в доме и не проживала, приобретя микроскопические доли в надежде что-то получить при расселении дома. Но при этом здесь испокон веков реально проживали и проживают несколько семей, которые в результате реализации данной, на мой взгляд, весьма спорной схемы могут быть лишены своей собственности за крайне неадекватное возмещение.

Текст: Сергей Власов, Станислав Шестаков

Фото: УИТВ

Рисунок: Дмитрий Кононов

Оформить подписку на e-mail