По данным Банка России, в июле текущего года по сравнению с июнем количество выданных ипотечных кредитов в Пермском кране уменьшилось на 44 процента – до 2,3 тысячи.
В деньгах объем по сравнению с предыдущим месяцем сократился на 56 процентов – до 6 млрд рублей.
После резкой просадки в июле выдача ипотеки по льготным программам в августе восстановилась. Как сообщили в «Дом.РФ», основной рост обеспечила «Семейная ипотека», на которую пришлось 75 процентов всех кредитов с господдержкой.
Тем не менее стало известно, что на выдачу семейной ипотеки лимиты у крупнейших банков страны заканчиваются: по данным на 12 сентября, с учетом дополнительного транша в 1 трлн рублей они выдали 5,4 трлн рублей при лимите в 5,9 трлн рублей. Некоторые финансовые институты приостановили запись на новые сделки, другие просто перестали выдавать кредиты.
Правда, остались банки, у которых лимиты выбраны менее чем на 80 процентов. В «Дом.РФ» изданию «КоммерсантЪ» (18+) уточнили, что уже начали проводить работу с банками по перераспределению лимитов.
Одновременно ряд банков существенно повысил для заемщиков размер первоначального взноса: например, в ВТБ он вырос с 30,1 до 50,1 процента.
В целом по итогам второго полугодия эксперты ожидают серьезного охлаждения рынка, что связано с чрезвычайно высокими ставками и ужесточившимися правилами господдержки. Так, по оценке ВТБ, за это время объем выдач в целом по России может составить около 2,3 трлн рублей – на 20 процентов меньше, чем в первом полугодии 2024 года и на 50 процентов – второго полугодия 2023 года. По прогнозам банка, по итогам второй половины года рынок покажет существенное сокращение продаж, даже несмотря на традиционное повышение активности заемщиков в конце года.
– Кроме ужесточившейся господдержки, серьезное давление на спрос будут оказывать экстра-высокие рыночные ставки: в сентябре они обновили максимум с 2018 года – 21 процент годовых. С учетом сигналов Центробанка о возможном дальнейшем ужесточении политики, вероятно, это не предел. Впрочем, на рыночную ипотеку во втором полугодии будет приходиться достаточная существенная доля – около 44 процентов в общем объеме выдач. Еще порядка 46 процентов займет «семейная ипотека», оставшуюся часть – IT, «дальневосточная» и «арктическая» госпрограммы, – отметил начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин Сергей Бабин.
В целом по итогам 2024 года ВТБ прогнозирует продажи ипотеки на уровне 5,1-5,2 трлн рублей. Это на треть ниже, чем в 2023 году.
С одной стороны, прогноз звучит относительно оптимистично. С другой – застройщики почувствовали значительное снижение спроса.
– Если мы берем сегмент новостроек, то в них было много инвестиций под «Семейную ипотеку». Люди, которые набрали кредиты в прошлом и в позапрошлом году, сейчас не могут платить ипотеку, и им нужны деньги. Они снижают цену, так что у человека, который имеет наличные денежные средства, есть возможность купить квартиру в таких же новых домах даже дешевле, чем предлагает застройщик. Соответственно, у застройщиков очень мало продаж в данный момент, – объяснил в эфире радио «Sputnik Пермь» (18+) эксперт рынка недвижимости, руководитель компании Yufarev Group Игорь Юфарев.
По оценке эксперта, рынок упал процентов на 70-80, а в секторе индивидуального жилищного строительства – на все 90 процентов. И на сколько затянется вся эта история, спрогнозировать сложно. Реализация любого проекта у застройщиков занимает минимум три года, и сейчас основная задача для них – завершить текущие проекты. Начинать новые достаточно рискованно, потому что за ними стоят эскроу-счета – проще говоря, заемные средства, которые нужно отдавать.
– Если у тебя нет продаж, то как ты будешь отдавать? Там же еще есть проценты, причем чем меньше квартир ты продаешь, тем больший процент платишь. И это уже вопрос – насколько рентабельно застройщику строить. Так что ситуация очень непростая, – рассуждает Игорь Юфарев.
Риски есть и у тех, кто желает приобрести квартиру. По словам эксперта, взяв, например, средний ипотечный кредит в 5 млн рублей по ставке 23 процента, человек вынужден будет платить примерно 100 тысяч рублей ежемесячно. Далеко не все могут себе это позволить. Кроме того, банки также ужесточили политику по выдаче ипотечных кредитов. Как уже сообщалось выше, в некоторых из них первоначальный взнос составляет 50,1 процента. То есть банки сегодня предоставляют только наиболее обеспеченные кредиты более надежным покупателям.
Есть такой инструмент как рассрочки от самого застройщика, но и здесь нужно быть готовым к большим платежам.
– Да, застройщики дают рассрочки. Но мы должны понимать, что любая рассрочка имеет под собой большие платежи либо один большой платеж в определенный промежуток времени. Что это значит? Вам выгодно брать рассрочку в том случае, если есть понимание, что через какой-то промежуток времени у вас будет поступление денежных средств. В большинстве случаев люди рассчитывают на продажу своей недвижимости. Но сейчас надеяться на продажу недвижимости по выгодной рыночной цене очень сложно, потому что на ипотеку на вторичке – высокие процентные ставки. Соответственно, рынок вторичного жилья тоже замер. И по факту люди, которые идут на рассрочку, тоже рискуют, если они надеются что-то продать. Конечно, они, скорее всего, смогут продать, но за какую сумму – вопрос, – объясняет Игорь Юфарев.
В условиях неопределенности людям проще снимать жилье – в этом случае ежемесячные арендные платежи существенно ниже, чем платежи по ипотеке.
Существенного снижения цен вряд ли приходится ожидать: себестоимость строительства постоянно растет. По словам эксперта, статистика по рынку показывает, что есть небольшие снижения по региону – минус один-пять процентов. По словам Игоря Юфарева, это уже застройщик вынужден продавать квартиры по сниженным ценам. Ведь он платит кредиты за то, что строит.
– Ситуация на рынке ипотеки в этом году переменчива, как погода в горах Кавказа: после аномальной жары резко ударили заморозки. В следующем году холода усилятся. «Потепления», по нашему прогнозу, стоит ждать только в 2026 году, – так образно подытожил прогнозы на рынке недвижимости Сергей Бабин из ВТБ.
Автор: Ольга Максименко