Ипотека – не кабала
– Правила предоставления семейной ипотеки в последнее время так часто меняются, что многие уже запутались. Как обстоят с ней дела сегодня?
– Для начала стоит вспомнить, что семейная ипотека была инициирована государством как поддержка семей с детьми и стимул для увеличения рождаемости. Но в какой-то момент она превратилась в поддержку застройщиков. Потому что семейная ипотека предусматривает, что покупать недвижимость можно только у юридического лица – то есть от застройщика. На вторичном рынке жилье продают чаще всего физические лица.
В данный момент семейную ипотеку может взять семья, в которой есть ребенок, не достигший возраста семи лет. Можно взять семейную ипотеку на строительство дома, и здесь уже одному из детей может быть до 18 лет. В этом случае можно построить или купить готовый дом по семейной ипотеке.
– Основная прелесть семейной ипотеки в том, что ее ставка гораздо ниже?
– Да, конечно. В этом государство и пошло навстречу семьям. Базовая ставка по семейной ипотеке – шесть процентов годовых. Если на сегодняшний день мы сравниваем ее с базовой ставкой по обыкновенной ипотеке, то это примерно в два, а то и в три раза ниже. Потому что банки сегодня предлагают ставку от 17 до 19 процентов, и это, по большому счету, уже просто неподъемные платежи.
– По базовым правилам семейная ипотека действует на сумму до 6 млн рублей, и первоначальный взнос должен составлять не менее 20 процентов. То есть это порядка 1,2 млн рублей. Какую квартиру можно купить в результате?
– Можно приобрести квартиру примерно за 7,5 млн рублей. То есть если вы имеете на руках 1,2 -1,5 млн рублей и 6 млн у вас будет ипотечный кредит. В этом случае ваш ежемесячный платеж будет составлять около 36 тысяч рублей. В целом условия вполне неплохие. То есть семья, в которой есть маленький ребенок, может рассчитывать как минимум на двух- или трехкомнатную квартиру, а в идеале – дом.
– Если посмотреть на реальные предложения, то за 7,5 млн трехкомнатную квартиру в центре Перми купить нереально…
– Конечно, надо быть реалистами. В центре – вряд ли, но не в центральных районах трехкомнатную квартиру купить можно. К тому же застройщики в рамках своих программ по договоренности с банками иногда предлагают дополнительные возможности по увеличению суммы ипотеки.
– Как долго придется рассчитываться с банком? 20-30 лет?
– По статистике, в среднем гашение ипотеки происходит за пять-семь лет. Максимальный срок, который зафиксирован –15 лет, дольше пока никто еще не платил ипотеку. Так что это не является пожизненной кабалой.
Какие грядут перемены?
– Есть информация, что с октября правила предоставления семейной ипотеки снова поменяются. Какие именно ожидаются изменения?
– Изменения пока только планируются, но сейчас они выглядят следующим образом. Государство собирается дифференцировать ставку, поскольку ипотека все-таки ориентируется на семьи. Министерство финансов озвучивает примерно такую позицию: если у вас один ребенок, то денег по семейной ипотеке будет меньше, а ставка выше. Если хотите больше денег и меньше ставку – пусть у вас в семье будет больше детей.
То есть на сегодняшний день базовая ставка, как мы уже сказали, шесть процентов. Предположительно с 1 октября такая ставка будет только для семей с тремя детьми. Если двое детей – восемь-десять процентов, если один ребенок – 10-12 процентов. В зависимости от регионов ставка может варьироваться: скажем, если в Москве 12, то в Перми десять. А если у вас четверо детей, возможно, будет ставка четыре процента.
Плюс в том, что Минфин хочет увеличить сумму лимита по ипотеке: в регионах до 8-10 млн, в Москве планируется до 17 млн рублей. Плюс дополнительные условия: если у вас есть, допустим, первоначальный взнос больше 50 процентов, вам лимит суммы увеличат. Соответственно, если меньше первоначальный взнос – лимит будет ниже.
– Насколько вероятно, что изменения будут именно такими?
– Пока, насколько можно увидеть, идет дискуссия: Минстрой, кстати, против таких жестких мер. Возможно, его позиция тоже повлияет на финальный вид законодательства. Но в целом смысл, скорее всего, останется: больше детей – больше льгот и наоборот.
Кстати, государство также планирует ввести такую меру: если у вас трое детей, вы не можете купить студию. Это довольно распространенная практика: я имею детей, у меня есть квартира, но я хочу дешевую ипотеку, я беру какую-то студию или однокомнатную квартиру под сдачу в аренду и получение дополнительного дохода. Нет, государство теперь говорит: «Вы покупаете квартиру с нашей помощью только для того, чтобы в ней жить с вашими детьми».
– На фоне грядущих перемен не получится ли так, что резко вырастет спрос на квартиры, пока ставка не повысилась? Люди испугаются, и в августе-сентябре побегут покупать. Это приведет к росту цен: спрос рождает предложение, а предложение повышает стоимость.
– Вообще, рост цен осенью – это плановое квартальное повышение, обычная сезонность. Другое дело, что изменения правил после 1 октября могут привести к некоторому спаду спроса на новостройки и к увеличению продаж вторичного жилья. И если кто-то сейчас думает, купить ли квартиру на вторичке, то сейчас — самое время.
– А когда бывает понижение цен на этом рынке?
– По законам рыночной экономики никогда. Да, было пару раз – в 2008 году, в 2014 году. Но это было не понижение, а провал в экономике. Но если нет такого провала, никакие цены не понизятся. Чтобы было понижение, должен быть какой-то экономический стресс.
– Когда может быть удачный период для покупки недвижимости в таком случае?
– Я вообще не люблю, когда так ставится вопрос. Дело в том, что мы живем здесь и сейчас. И если нам сейчас нужна жилая недвижимость – самое лучшее время для ее покупки тоже сейчас. Когда вам надо – тогда и покупайте, не ждите лучших времен.
Конъюнктура и перспективы
– Вы упомянули о специальных предложениях от застройщиков. Действительно, ряд компаний предлагает очень привлекательные проценты. Как это работает и нет ли тут подвоха?
– В таких предложениях есть и плюсы, и минусы. В любом случае банк себе в убыток работать не будет. Если застройщик хочет предоставить льготу, он предлагает компенсировать банку разницу между обычной и субсидированной ставкой. То есть застройщик компенсирует банку все остальное. Но на эту сумму разница по процентам увеличивает стоимость квартиры.
В результате у вас будет платеж более комфортный, но несколько выше стоимость квартиры, которую вы приобретаете. Банковская комиссия будет «сидеть» в цене квартиры. Причем, как правило, такие условия действуют лишь небольшой период, затем идет возвращение к стандартной ставке.
Если предлагаются программы вроде пяти процентов на пять лет или семь процентов на семь лет – это одно. Через семь лет, может, все изменится. Но если это краткосрочная программа, на год-другой. Такими предложениями люди интересуются, когда у них есть перспектива того, что в ближайшее время появятся какие-то деньги. Потому что рассчитывать только на падение ставки – это слишком смело, как ставить на зеро.
– Последний вопрос. На что вообще стоит обращать внимание при покупке квартир в новостройках? Много ведь жалоб на плохую звукоизоляцию, другие недостатки качества. Может, в центре строят лучше, чем в отдаленных районах?
– Сегодня конкуренция сподвигла застройщиков на повышение качества строительства. И могу сказать, что часто бывает, что дом или жилой комплекс находится не в центре города, но качество его гораздо выше, чем на иных объектах в центре.
И если уж мы говорили о семейной ипотеке, то семья вполне может рассматривать проекты не в центре города. Тем более что стоит смотреть на перспективу. При том, что центр у нас душный, пыльный, перенаселенный, а большое количество новостроек возводится в рамках того же комплексного развития территории, это подразумевает, что через три-четыре года там будет вся нужная инфраструктура. Вне зависимости от района.
Подписывайтесь на нас в Telegram и Max!
Автор: Владислав Поспелов