Решению этой задачи помогает активно внедряемый в крае механизм комплексного развития территорий (КРТ), который обсуждали сразу на нескольких сессиях форума.
Как сообщил на состоявшемся в начале августа заседании правительства Пермского края губернатор Пермского края Дмитрий Махонин, сегодня в Пермском крае в той или иной степени проработки и реализации существует 18 проектов КРТ. По словам главы региона, благодаря механизму КРТ для жителей благоустраиваются дворовые и общественные территории, возводится социальная инфраструктура, строятся дороги. Важно, что инструмент КРТ позволяет привлекать не только средства из федерального, краевого и муниципального бюджетов, но и частные инвестиции.
Все проекты КРТ делятся на три категории. Первая – это комплексная застройка территорий бывших промышленных предприятий. Например, сегодня в стадии активной реализации такой проект ведется на площадке бывшего Пермского мясокомбината, на территории Пермского маргаринового завода и др.
Вторая часть проектов – это КРТ по инициативе правообладателя. То есть собственник земельного участка намерен его развивать, и тогда он выходит с проектом застройки, благоустройства и создания объектов инфраструктуры. Один из таких проектов реализуется на территории Камской долины за ТРК «СпешиLove». Планируется, что на этом участке появятся два жилых квартала, два детских сада на 312 и 368 мест, школа на 1,1 тысячу мест, сквер, спортплощадка, поликлиника и досуговый центр.
Наконец, третья категория проектов КРТ – это проекты реновации кварталов, застроенных ветхим и аварийным жильем. Сегодня в стадии реализации – два таких проекта, еще по одному кварталу прошел аукцион, и в течение ближайших недель планируется подписать договор с его победителем. Как отметил губернатор, по проектам жилой застройки, которые уже реализуются, взамен аварийного и ветхого жилого фонда будет построено более 250 тысяч кв. метров нового жилья.
Говоря об основных задачах реновации территорий именно в рамках механизма комплексного развития территории жилой застройки, министр строительства Пермского края Артём Габдрахманов добавил, что это позволяет более эффективно ликвидировать аварийный и ветхий жилищный фонд.
– Раньше переселиться в новые квартиры можно было только после признания жилья аварийным — иногда этот процесс занимал долгие годы. Теперь благодаря привлечению средств инвесторов реализовать новые проекты и переселить людей в более комфортные условия проживания можно в разы быстрее, – отметил Артём Габдрахманов.
Но быстро – не значит просто. Если проекты КРТ на территориях бывших промышленных предприятий или КРТ по инициативе правообладателя – вопрос финансовый, организационный и технический, то к проектам, реализуемым на застроенных жильем территориях приковано особое внимание властей, общественности и застройщиков. Основных причин тому две. Во-первых, это угрожающее количество ветхого и аварийного жилья, которое в ходе реализации проектов КРТ должно серьезно сокращаться.Во-вторых, освоение таких территорий связано с расселением множества людей, проживающих в таких домах. А это, по выражению заместителя министра строительства Пермского края, начальника управления жилищной политики Фаины Минх, «социально чувствительная» история.
Во время пленарного заседания «Камского форума» глава Перми Эдуард Соснин сообщил, что в столице Прикамья в аварийном состоянии находится около 150 домов. Подсчитано, что на их расселение потребуется порядка 12 млрд рублей. При этом еще больше домов аварийными пока не признаны, но также находятся в плачевном состоянии и скоро станут таковыми. На начало сентября площадь аварийного и ветхого жилья в Перми составила 470 тысяч кв. метров – это 735 домов, в которых проживают 18 тысяч человек. Мэр добавил, что по этому показателю Пермь занимает третье место в стране.
Комментируя эти данные, губернатор Дмитрий Махонин высказал мнение, что третье место вовсе не означает, что в Перми больше аварийных и ветхих домов, чем в других городах. Цифра говорит о том, что власти ведут большую работу, чтобы признавать дома аварийными, хотя это довольно громоздкая юридическая процедура.
- Это просто юридически признано то, что есть на самом деле. Мое глубокое убеждение: аварийного жилья у нас столько же, как и везде. Вопрос только в том, признавать его таковым или нет. Наша позиция – признавать, как бы ни было больно в судах с прокуратурой. От того, что жилье не признано аварийным, оно не перестает им быть, – считает Дмитрий Махонин.
Вместе с признанием домов аварийными в Перми активизируется и работа по их расселению. По данным, озвученным Эдуардом Сосниным, за последние пять лет 17 тысяч пермяков переехали из развалюх в новые квартиры. На эти цели по различным программам из бюджетов всех уровней было выделено 17,5 млрд рублей. Сегодня в бюджете Перми на ближайшие годы на эти цели заложено еще 14,6 млрд рублей.
Другое дело, что этого очень мало. Как ни наращивай темпы – жилье, построенное в 1950-1960-х годах, ветшает быстрее. В Перми и городах края очень много одно- и двухэтажных шлакоблочных домов, построенных в 1960-х годах. Есть трехэтажки 1950-х годов постройки. А совсем скоро ребром встанет и проблема пятиэтажных «хрущевок», срок эксплуатации которых также подходит к концу, и дешевле и эффективнее будет их расселять и сносить, чем капитально ремонтировать.
Вот почему проекты КРТ жилой застройки с привлечением средств частных инвесторов так приветствуют власти всех уровней.
О проектах КРТ с расселением ветхого и аварийного жилья в Пермском крае на экспертной сессии «Преображение города через снос ветхого и аварийного жилья» во время «Камского форума» рассказала Фаина Минх.
Первый договор о реновации застроенной территории был заключен в сентябре 2023 года с компанией, входящей в строительную группу «Развитие». КРТ проводится на территории квартала на ул. Плеханова в Дзержинском районе Перми. Согласно договору, инвестор обязуется расселить восемь многоквартирных домов общей площадью 2,8 тысяч кв. метров, в которых проживает 117 человек. На площадке появятся новые жилые дома и детский сад на 51 место. Также застройщик должен провести благоустройство территории. Срок реализации проекта – восемь лет. В первый год реализации проекта инвестор расселил почти 2 тысячи кв. метров жилья, в новые квартиры переехали 47 семей.
Вторая территория, где реализуется проект КРТ, также находится в Дзержинском районе рядом с Дворцом культуры железнодорожников. В апреле 2024 года состоялся аукцион, по результатам которого с победителем, компанией «Кортрос-Пермь» был заключен договор. В числе обязательств инвестора - расселение и снос находящихся здесь многоквартирных домов, возведение около 220 тысяч кв. метров нового жилья. Кроме того, застройщик обязан сформировать участки для детского сада и школы, построить новое здание для центра гигиены и эпидемиологии, создать помещение стоматологии на 130 посещений. В задачи инвестора входит и реконструкция улиц Переселенческая и Татьяны Барамзиной и капитальный ремонт улиц Папанинцев, Углеуральская, Гатчинская, Фридриха Энгельса, Боровая, Василия Каменского. Наконец, инвестор обязан предоставить три квартиры для детей-сирот. Проект рассчитан на 10 лет, в ходе расселения новое жилье должны получить 70 семей.
Третья территория жилой застройки, где будет реализован проект КРТ – Тихий Компрос. Договор с инвестором планируется подписать в октябре этого года, но по результатам состоявшегося аукциона известно, что его победителем стал девелопер из Екатеринбурга «Брусника». Восточным соседям Перми предстоит профинансировать расселение и снос многоквартирных домов за исключением дома по Комсомольскому проспекту, 94, передать три квартиры для предоставления детям-сиротам, а затем построить новые объекты. На реализацию проекта отводится восемь лет, новое жилье должны получить около 500 семей.
Помимо территорий, на которых ведется работа или инвестор уже найден, есть кварталы, решение по которым должно быть принято в ближайшее время.
Так, готовится документация для проведения аукциона на право КРТ территории рядом с киноцентром «Премьер». Уже известно, что в обязательства инвестора войдет расселения и снос многоквартирных домов, финансирование изъятия и снос нежилых зданий, формирование и передача в муниципальную собственность земельного участка для размещения нового корпуса школы №10, а также строительство детского сада. Также застройщику предстоит создать новые помещения для размещения филиала «Роскадастра» по Пермскому краю, подготовить документацию на реконструкцию ул. Куйбышева, передать три квартиры для детей-сирот и ряд других обязательств. Реализация проекта рассчитана на 12 лет.
Готовится к реконструкции и квартал, занятый ветхими и аварийными домами на ул. Стахановская. Помимо обязательств, схожих с предыдущим проектом, инвестору предстоит построить здание или помещение на первом этаже площадью 200 кв. метром и передать его в муниципальную собственность под социальные нужды. Срок реализации проекта – семь лет, торги планируется провести в 2024 году.
Наконец, готовится большой проект КРТ жилой застройки микрорайона «Комсомольский» на правом берегу Камы. Здесь большая территория занята как раз двухэтажными старыми зданиями, которые инвестору предстоит расселить и снести. Также он обязан сформировать и передать в муниципальную собственность участки для детского сада, котельной, построить новое помещение для школы искусств площадью 1600 кв. метров. Запланированы и помещения для Пермского управления МВД РФ на транспорте, и традиционно – три квартиры для детей-сирот. Займется инвестор и дорогами, подготовив документацию на капитальный ремонт ул. Ветлужская. Срок реализации проекта – 15 лет, торги запланированы на первый квартал 2025 года.
Условием принятия решения о КРТ жилой застройки является расположение в границах застроенной территории многоквартирных домов, признанных аварийными, а также домов, которые не признаны аварийными, но соответствуют одному или нескольким критериям:
- физический износ основных конструктивных элементов дома превышает 70 процентов;
- совокупная стоимость капитального ремонта превышает 60 процентов средней расчетной стоимости 1 кв. метра;
- срок ввода дома в эксплуатацию - до 1975 года.
Решение принимается при условии признания домов ограниченно работоспособными, и если в них отсутствует одна или несколько централизованных систем инженерно-технического обеспечения.
Автор: Владислав Поспелов