Три пермских территории жилой застройки, где реализуются проекты КРТ – это квартал на улице Плеханова в Дзержинском районе, участок в районе ДК железнодорожников в том же районе и часть Тихого Компроса в Свердловском районе.
Первым в октябре 2023 года стартовал проект на улице Плеханова, где находятся старые дома 1950-х годов постройки. Здесь компания, входящая в строительную группу «Развитие», в течение семи лет должна построить порядка 20 тысяч кв. метров жилья с детским садом, обновить инженерные сети и провести благоустройство. Сейчас застройщик расселяет восемь многоквартирных малоэтажных жилых домов. Как рассказал руководитель проекта СГ «Развитие» Дмитрий Большаков, расселено около 90 процентов жилых помещений. Со всеми собственниками компания договаривается полюбовно, судебных споров по поводу выкупной цены или иных аспектов расселения нет.
Второй проект КРТ территории микрорайона ДКЖ стартовал в мае 2024 года. Договор заключен с ГК «КОРТРОС». Согласно документу, в границах участка будет проведена реновация территории площадью 25 га. Предполагается построить порядка 200 тысяч кв. метров жилья, а также ряд объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры. Работы по подготовке площадки уже стартовали: снесены ранее расселенные дома, идет расчистка участков. На территории находится три многоквартирных дома общей площадью около трех тысяч кв. метров, которые пока не расселены. Официально застройщик не комментирует ход расселения домов. Но, по данным «Звезды», сейчас «КОРТРОС» запустил процедуру оценки расселяемых объектов. Проект рассчитан на десять лет, поэтому время у компании, которая только приступила к его реализации, есть.
Наконец, право на заключение договора о КРТ на Тихом Компросе по итогам аукциона получил девелопер из Екатеринбурга «Брусника». Договор был заключен в сентябре 2024 года. Площадь территории для реновации – 6,53 га. Это участок между Комсомольским проспектом, улицами Куйбышева, Коминтерна, Ярославского, Лодыгина и Солдатова. В течение восьми лет инвестор должен построить около 100 тысяч кв. метров жилья, провести благоустройство.
На участке находится пять многоквартирных жилых домов, признанных аварийными. Девелоперу предстоит выкупить и расселить 554 помещения. На организованной 18 октября пресс-конференции в Екатеринбурге главный специалист по развитию земельного банка компании «Брусника» Алёна Мурзина рассказала, что с момента заключения договора КРТ компания провела собрание с жителями расселяемых домов.
По словам специалиста, собрание проводилось с участием представителей краевого минстроя, на встрече присутствовали порядка 120 собственников. Застройщик уже контактировал примерно с половиной собственников помещений, которые будут выкуплены или расселены по договору мены. Алёна Мурзина говорит, что люди готовы к диалогу, обсуждению условий и цены выкупа, ряд договоров находятся в стадии подготовки. Девелопер прогнозирует, что первые сделки состоятся до конца 2024 года.
Руководитель отдела маркетинга «Брусники» Сергей Ермак добавил, что проект планировки территории находится в стадии разработки, и презентовать его в Перми компания намерена весной 2025 года.
Любой переезд – это стресс. И пусть в результате реализации проектов КРТ, по идее, обитатели ветхих и аварийных домов должны улучшить свои жилищные условия, людям приходится ломать жизненные планы, тревожиться о будущем. Представители компаний, реализующих проекты КРТ, заверяют что понимают, в каких обстоятельствах находятся жители расселяемых домов, и максимально стремятся снизить градус их тревожности.
Помимо рыночной стоимости жилья (часто невысокой в силу его состояния), застройщик выплачивает дополнительные средства за несделанный капремонт исходя из количества квадратных метров, возмещает затраты на услуги риелтора, на переезд, на оформление документов и другие статьи расходов. В результате людям удается действительно улучшить условия проживания в результате переезда.
Так, Дмитрий Большаков из СГ «Развитие» ранее рассказывал, что в компании стараются максимально учитывать пожелания людей – вплоть до проведения ремонта в квартирах, куда они переезжают. Находятся и компромиссы по поводу выкупной цены изымаемых помещений, хотя компания уже превысила финансовый план на расселение примерно на десять процентов.
Специалист «Брусники» Алёна Мурзина рассказала, что компания, помимо рыночной цены, выплачивает собственникам дополнительную премию. В расселяемых домах оценочная стоимость квадратного метра чаще всего такова, что приобрести на рынке приличное жилье на эти деньги невозможно.
Таким образом, во всех пермских проектах КРТ – тишь да гладь, о скандалах и судебных тяжбах ничего не слышно. Но это вовсе не означает, что таковые не появятся впоследствии. Кто-то уже выходит на финишную прямую процесса расселения, а кто-то к нему только приступает. И с учетом объемов – в более чем 500 помещениях может найтись собственник, несогласный с предлагаемыми условиями. Как будут развиваться события в таких случаях?
В ходе расселения возникает множество юридических нюансов. Например, человек еще не вступил в права наследования собственности. Между владельцами квартиры могут быть разногласия и споры. Собственник может находиться в местах лишения свободы и так далее. Но все это – объективные причины затягивания процесса расселения. Есть и субъективные. Наиболее распространенная из них – собственник не согласен с ценой выкупа и требует за свое помещение неадекватно высокую сумму.
Такие ситуации регулируются законодательством о КРТ. При реализации проектов собственникам сначала направляется проект соглашения об изъятии недвижимости с отчетом об оценке выкупной стоимости. Если собственник не реагирует на соглашение и не передает объект недвижимости, то он будет изъят по решению суда. Для этого об отказе собственника извещается администрация, которая и выступает истцом. В суде рассматривается оценочная экспертиза изымаемого помещения. Если в адекватности оценки у суда сомнений нет – выносится решение о компенсации.
В этом случае пространства для диалога и торга с застройщиком уже практически не остается. Цена выкупа будет определена судом – и точка. По уже существующей практике реализации проектов КРТ, такая судебная процедура занимает год-полтора. За это время упрямый собственник уже мог бы переехать в новое жилье, а застройщик – продвинуться в реализации проекта. Поэтому обеим сторонам гораздо выгоднее договориться.
«Звезда» будет и дальше внимательно наблюдать за тем, как реализуются первые в Прикамье проекты КРТ.
Автор: Владислав Поспелов